土地估价师

2012年土地估价师考试于9月15、16日进行，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础考前冲刺阶段模拟题，让您轻松通过考试!

(2000年)

C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时，案例选择不少于4个)。

开发程度说明：﹡“表示宗地外”七通一平”和宗地内“三通一平”;﹡﹡表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;﹡﹡﹡表示宗地内外“七通一平”。

区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料：A市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点。A市的容积率对地价的影响是：容积率以2为100%，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。

(一)审题

1.明确题目要求。本题要求评估宗地H于1999年7月31日的土地使用权市场转让价格，并要求评估过程中，比较案例选择不少于4个。

2.梳理及筛选有关资料。首先需明确估价对象情况，如估价时点、所在城市、土地用途、拟交易方式等。然后，按照市场比较法选择比较案例的有关技术要求(相同市场条件、相同供需圈、相同用途、相同交易类型等)，对题目中给出的9个交易案例进行筛选，容易选出的是A01、A04、A06 3个比较案例，A03因交易类型为租赁，很容易漏选。但仔细分析不难发现，A03给出的虽为租金水平，但很容易转化为价格，也可作为比较案例。

3.审查关键点，谨防误用。审题过程中还要弄清某些细节问题，如：①各比较案例的价格类型是否统一，本题中各案例价格既有单位面积地价，也有楼面地价，计算过程中需按照题目要求进行统一，在没有要求的情况下，可统一为单位面积地价;②弄清修正系数的比较基准，要特别注意区域因素和个别因素对地价的修正系数说明，这直接关系到因素条件指数的取值正确与否。

(二)解题思路与方法选择

1.方法选择

从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但比较案例A03未直接给出地价，需借助收益还原法将其租金还原为价格。

2.解题思路

①首先根据市场比较法技术要求，对各交易案例进行筛选，选出4个符合要求的案例作为比较案例;②对所选各比较案例建立价格可比基础。将楼面地价换算为单位面积地价，利用收益还原法，将案例A03的租金还原为价格;③根据地价增长情况及容积率与地价的关系，编制地价指数表和容积率修正系数表;④对各比较案例地价进行开发程度修正;⑤根据所确定的各因素修正指数，按照市场比较法计算公式，分别对4个比较案例进行土地使用年期、容积率、交易日期、区域因素和个别因素修正，得到4个比准价格;⑥采用适当方法，将4个比准价格综合为待估宗地地价。

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（责任编辑：中大编辑）

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