土地估价师

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5.5 剩余法

5.5.1 剩余法的基本原理

剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

基本公式：V=A-(B+C)

式中：V――待估土地的价格

A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值

B――整个开发项目的开发成本

C――开发商合理利润

对于房地产开发项目，其基本公式为：

土地价格=房屋的预期总售价-建筑总成本-利润

-税收-利息

5.5.2 运用剩余法估价的基本程序：

1. 调查待估宗地的基本情况;

2. 选择待估宗地的最有效利用方式;

3. 估计开发建设周期和投资进度安排;

4. 估算开发完成后的不动产总价值;

5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。

6.估算待估宗地的土地价格。

5.5.3 估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。

5.5.4 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。

开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成;对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。

投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划，在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。

5.5.5 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用;房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。

5.5.6 利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。

在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。

5.5.7 开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。

5.5.8 现有房地产项目的土地估价

运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：

土地价格=房地产交易价格-房屋现值-交易税费

房地产交易价值可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下：

房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

5.5.9 剩余法的适用范围

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价;(2)仅将土地整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。

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