土地估价师

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房地产开发概念

房地产是房屋财产与土地财产的总称

房地产开发：按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地及地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

房地产开发内容：规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、交付使用、经营销售、售后管理和维修服务等。

房地产开发具有周期长、投资多、风险大、利润高、综合性强

房地产特性：空间上的固定性、生产使用的长期性、大量投资性、保值性与增值性、相互影响性、受政策限制影响的敏感性

房地产开发形式：按开发客体分土地开发、房屋开发、房地产综合开发

按开发主体分独资开发、合资开发、个体开发

开发区域：新区开发、旧区开发

开发规模：单项零星开发、成片集中开发

房地产业的内部结构

房地产业内涵：以第三产业为主的一个重要部门，它具有生产、经营、服务的职能。具体内容包括房地产的开发和再开发、土地使用权转让和抵押、房屋的买卖租赁抵押、房地产管理和服务

房地产业属于第三产业第二层次，要强调的是它不可与建筑业混淆

房地产业结构：生产过程通常分土地开发、房屋开发阶段

土地开发基本内容：通过征地手段，将农村集体所有土地转变成国家城市用地。将生地变熟地，旧城土地开发直接为熟地，但是改造任务更艰巨

房屋开发内容：勘测与规划设计、工程建设、建成验收、财产分割

土地开发与房屋开发两者往往实行一体化开发，即房地产综合开发

生产结构

生产性投资结构：按投资的经济内容分土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资;按投资主体分：国家投资、地方投资、企业投资、个人投资和外商投资

产品结构，住宅、商用、公益建筑数量和质量的比例

生产组织结构：以开发公司为主体的综合开发、单位、个人分散开发

区域结构：宏观区域结构、微观区域结构

流通结构

合理流通结构基本要求：生产与消费相适应;房地产业再生产过程的良性循环;流通渠道多、环节少、时间短、费用低;使流通成为房地产业再生产中的一优质、高效的中介环节

流通主要有：买卖、租赁、抵押三种方式

消费结构：

我国消费主力：企业、机关、团体组成的购买力;城镇居民有支付能力的消费需求

商品房到消费者手中的形式：出租、出售方式

房地产开发企业资质等级

一级二级须具有完善质量保证体系，所有等级企业住宅销售中实行《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》制度和未发生重大工程质量事故

各资质等级企业不得越级承担任务，未获得资质证书或越级开发 ，由县级以上房地产开发主管部门责令限期改正，处5万至10万罚款;逾期不改，吊销营业执照并资质证书

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（责任编辑：lqh）

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