土地估价师

为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

(1)深度指数修正的原理

如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×A元。

如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1;a2;a3;……an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。

(2)深度修正的各种方法介绍

路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。

①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%，20%，10%。该法则又被称为慎格尔法则。(注：ft=0.3048m)

②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。

④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如美国的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为100ft(例外情形为150ft)时的比例为100%;但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为100%，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。

美国的计算公式为： V=μ×dv×f

日本的计算公式为：V=μ×dv×(d×f)

式中：V——地价;

μ——路线价;

dv——深度指数;

f——临街宽度;

d——地块深度。

美国采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而日本及中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。

(3)深度修正表编制

如深度指数修正图所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成：

①单独深度百分率。

a1>a2>…>an

②平均深度百分率。

a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n

③累计深度百分率。

a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

制作深度百分率表的步骤如下：

a)制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准;

b)确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，从而确定定级距数、级距;

c)确定单独深度百分率;

d)选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。

我国目前已用路线价的城市其进行的深度修正类似于台湾地区的计算方法。

2.宽度修正

对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

3.宽深比修正

在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。

4.容积率修正

一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数

5.出让、转让年期修正

土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V———地价;

a——年地租;

r——还原利率;

n——出让、出租或转让、转租年期。

可计算出宗地年期修正系数。

相关文章：

2012年土地估价师考试科目土地估价案例与报告考点汇总

2012年土地估价师考试：土地估价报告易出错要点汇总

2012年土地估价师考试案例报告解析汇总

更多关注： 2012年土地估价师考试时间  考试科目 考试培训  考试用书

（责任编辑：中大编辑）