土地估价师

根据报名参加中大网校土地估价师培训学员在复习过程中遇到的问题，并根据网校名师的解答本站做了特别整理，让大家更好的备考2012年土地估价师考试。以下问题出处 [土地估价师]土地估价相关知识全程强化班。

问题来源：

土地估价相关知识(全程强化班) 的第3课时

学员问题：

老师，您好。有如下问题：

(情景分析题)4~6题共用题干(2009年考试真题)

一、 某中外合资企业于2005年1月取得一宗经营性用地土地使用权，批准用途为其他商服用地，土地使用年限40年，取得土地当时缴纳土地出让金3600万元，缴纳契税108万元。2007年1月项目开发完成，共投入开发建造成本5800万元，建成价值1.5亿元的高级写字楼并出租，租期3年，年租金收入1000万元。2009年1月，该企业以2亿元的价格整体出售该写字楼物业。

请就上述内容，回答6～8小题的问题。

4.在核算该企业应纳房地产税额时，下列说法错误的是( )

a.营业税、契税等相关税费应计入土地增值税扣除项目

请问：在扣除项目中：营业税属(4)项、契税属(1)项，为何为错?

二、买土地时发生的税费有哪些呢?

三、

(多选题)3.下列有关土地增值税的说法正确的有( )(2007年考试真题)

a.土地增值税实行定额税率

b. 土地增值税实行单一定率税率

c. 土地增值税实行超额累进税率。请问：这题是错的吧。它是超率累进税率的。

名师解答：

学员，您好。

1.第一个问题好像不全完整的发来。

2.第二个问题买土地时只交契税。国土局收到的出让金，直接转入财政因此不交营业税。第三个问题“请问：这题是错的吧。它是超率累进税率的。”题是错的，应是超率累进税率的。

相关知识：

使用土地的单位和个人定义为：“所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。”即：把在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的外商投资企业、外国企业和外籍个人也确定为城镇土地使用税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳土地使用税。

对外资企业用地征收城镇土地使用税，符合党的十六届三中全会关于“统一各类企业税收制度”的要求，有利于公平税负，平衡内外资企业的税收负担，有利于促进各类企业公平竞争。

1、纳税人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。

(1)拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;

(2)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;

(3)土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方划分使用比例分别纳税。

2、课税对象

土地使用税的征税范围，包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。课税对象是上述范围内的土地。

其中：建制镇的土地是指镇人民政府所在地的土地。

建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳土地使用税。

3、计税依据

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：

(1)由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积的，以测定的面积为准;

(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准;

(3)尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税。待核发土地使用证以后再作调整。

温馨提示：

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