土地估价师

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5.2.4.4 生产性企业房地产中的总费用

生产性企业房地产中的总费用主要包括：

1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等;

2. 产品销售费;

3. 产品销售税金及附加;

4. 财务费用;

5. 管理费用;

6. 企业利润。

5.2.5 求取年纯收益

1. 土地租赁中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=年租金收入―年总费用

2. 房地出租中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益

房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用

房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率

3.? 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取：

房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用

土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益

4.? 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取：

土地年纯收益=生产总收入―生产总成本

5.? 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：

自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

5.2.6 还原利率的确定

5.2.6.1 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系

还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：r——综合还原利率;

r1——土地还原利率;

r2——建筑物还原利率;

L——土地价格;

B——建筑物价格。

5.2.6.2 还原利率的确定方法

还原利率应按下列方法确定：

1. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

2. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。

3. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

在确定土地还原利率时，还应注意土地所有权价格的还原利率和土地使用权价格的还原利率存在区别。土地所有权的权利大于土地使用权，其风险也比土地使用权小。因此，其二者的还原利率是有差别的。

5.2.7 计算收益价格

5.2.7.1 计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型：

1. 纯收益流量每年固定不变;

2. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减;

3. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减;

4. 纯收益流量按其他有规则的变动。

5.2.7 收益还原法的适用范围

收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。

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