土地估价师

为了帮助考生顺利通过2013年土地估价师考试，小编特编辑整理了2013年土地估价师考试科目《土地估价案例与报告》相关知识点，希望在2013年土地估价师考试中，助您一臂之力！

第一部分 《土地估价报告评审规则》

中国土地估价师协会

一、关于如何评判报告质量

评审报告就是审核报告的质量。高质量的报告主要体现在以下三个方面：

外在形式：格式规范，内容全面，要件齐全，制作美观。这是对土地估价报告的基本要求。

内在质量：估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法的选择及应用合法、合规、合理，各项参数选取的依据或理由充分、合理，针对特定估价对象进行了深入细致地分析，资料充实可靠、时效性强，对特殊问题的处理恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，前后不矛盾，没有明显瑕疵，这是对土地估价报告的内在要求。

核心问题：估价结果客观、合理，符合估价对象所在区域的地价水平。这是土地估价报告质量高低的核心问题。只要具备了前两点，估价结果不会有多大问题。

延伸阅读：

土地估价可分为两种性质：一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。这两种性质的估价，估价机构和估价师均要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

二、格式规范与内容合规

格式问题：格式不规范，有缺漏项。极个别报告存在此类问题。

一般问题：依据(理由)不充分、内容不全面。多数报告存在这类问题。

严重问题：对象界定错误、前后矛盾、方法选择和应用错误等。不合格的报告多数存在。

三、关键点与深层问题

对象界定：范围、面积、权属等。

地价定义：用途、权属、开发程度、年期等。

方法应用：合法、合规、合理等。

四、评估报告审查要点(略)

五、报告评分细则

(一)土地估价报告(5分)

第一部分 摘要(1分)

审查要点：①估价结果。总地价、单位面积地价、总地价大写、币种、估价结果一览表等;②估价师签字、机构盖章等。

第二部分 估价对象界定(1分)

审查要点：估价对象具体范围界定及估价对象面积、土地使用者、土地用途说明等。

第三部分 土地估价结果及其使用 (1分)

审查要点：估价的前提条件和假设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。

第四部分 附件 (2分)

审查要点：宗地位置示意图、估价对象照片，土地使用证及权属证明、估价机构注册证书及签字土地估价师证书复印件等。

(二)土地估价技术报告(90分)

第一部分 总述(12分)

审查要点：

1、估价目的(1分)

(1)谁委托估价，为什么估价;(2)估价结果应用方向。

2、估价依据(3分)

(1)估价依据是否全面;(2)估价依据是否考虑了最新政策调整;

(3)估价依据是否具有针对性。

3、地价定义(4分)

(1)土地用途。说明证载用途、实际用途(或规划用途)、设定用途等。(1分)

(2)土地使用权性质。分别说明现状和设定土地使用权性质。

是划拨土地使用权，还是出让土地使用权，或作价出资(入股)土地使用权、授权经营土地使用权。若为出让土地使用权，需说明出让年期、剩余土地使用年期等。(1.5分)

(3)土地开发程度。说明宗地内外实际开发程度和本次估价所设定的开发程度及其理由。(1分)

(4)估价期日 (0.5分)

4、估价结果(1分) .

土地单价、总地价、总地价大写、币种等。

5、需要特殊说明的事项(3分)

(1)资料来源及未经实地确认或无法确认资料说明;(0.5分)

(2)对估价结果可能产生影响的变化事项(地价指数、开发程度、设定用途等)说明;(1分)

(3)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理;(1分)

(4)其他需要特殊说明的问题。(0.5分)

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析(14分)

一、估价对象描述(6分)

(1)土地登记状况(2分)

估价对象来源、位置、用途、面积、四至、土地级别、土地登记证书号、国有土地使用证书号等。(具体问题具体分析)

(2)土地权利状况(3分)

权属、权利、年期、他项权利(与证载状况是否一致)

如果存在他项权利，应分析对地价的影响。

(3)土地利用状况(1分)(针对估价对象和估价目的具体说明)

利用现状：建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等。

待开发土地：说明具体规划条件、批准机关、批准日期等。

二、地价影响因素分析(8分)

(1)一般因素(2分)

有针对性地分析影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策等。

(2)区域因素(共4分)

区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当。(2分)

是否考虑了估价对象特点，区域因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(2分)

(3)个别因素(2分)

宗地自身条件(面积、形状、水文地质条件等)、个别开发程度等。(1分)

是否考虑了估价对象特点，个别因素选择是否恰当，对地价影响程度分析是否客观。(1分)

第三部分 土地估价(63分)

一、估价原则(1分)

与估价目的及方法联系选择是否得当、全面，描述是否规范正确。

二、地价确定(2分)

评估结果可信度分析、最终地价确定依据与方法。

三、估价方法与估价过程(60分)

延伸阅读：

1、在评估一宗土地的价值时，理论上适用的估价方法都应选用，不得随意取舍。如果确因客观条件不具备而不能选用的，应在估价报告中充分说明不选用的理由。

2、此外，一般情况下，有条件选用市场法估价的，应以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

3、还需要指出的是，对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在建工程采用剩余法估价，其中的开发完成后价值采用市场法或收益法评估，则此估价项目实际上只采用了剩余法一种估价方法，而不是采用了市场法、收益法和剩余法三种估价方法。

1、基准地价系数修正法(以下分值为比例值)

(1)基准地价简介(20%)

地价内涵：说明制定时间、估价期日、设定开发程度、容积率等。(10%)

基准地价表及修正体系：至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系。(10%)

(2)宗地级别的确定。(10%)

说明宗地位置所对应的土地级别及价格。基准地价以幅度价形式表示的，应取均值。

(3)基准地价修正。(60%)

编制待估宗地因素条件说明表。与基准地价修正体系表所列项目一致，与区域因素、个别因素条件说明一致。(30%)

编制待估宗地因素修正系数表。修正系数取值与条件说明相吻合。(20%)

其他因素修正。包括开发程度、交易期日、容积率修正等。(10%)

(4)地价计算。(10%)

(5)方法运用完整性系数。(85～100%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

2、剩余法

(1)最佳开发利用方式(10%) : 说明土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，是否考虑了市场供求状况等。

如果估价对象为现有房地产项目，评估其现状利用条件下价值，则不考虑最佳利用问题。

(2)不动产总价估算(20%): 估算方法选择及应用的合理性，估算依据的充分程度。

(3)开发成本估算(30%):估算成本全面、客观、合理，依据的充分性。

(4)利息计算(10%): 开发周期、利息率、计息周期及其计算公式。

(5)利润计算(10%): 利润率选取依据及其合理性。

(6)税金及其销售税费估算(10%): 选取全面、正确，依据合理。

(7)地价计算(10%): 公式及计算过程的正确性。

(8)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。如现有房地产项目按待开发土地进行评估，评估思路错误等。

以(1)～(7)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

3、收益还原法

(1)总收益确定(30%)

客观收益的确定方法及详细测算过程。

(2)总费用(40%)

费用构成项目是否全面、正确，费用取值依据是否充分、客观合理。

(3)土地纯收益确定(10%)

土地纯收益的剥离方法和依据

(4)土地还原率确定(10%)

土地还原率确定依据、合理性等。

(5)地价计算(10%)

公式及计算过程的正确性。

(6)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(5)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

4、成本逼近法

(1)土地取得(征地)成本(20%):构成项目是否全面、正确，取值是否客观、合理，取值依据是否充分。

(2)土地开发费用(20%):开发状况及相应的开发费用标准、依据，是否为客观的开发费用。

(3)相关税费(10%):组成部分是否全面、费用的确定依据是否充分合理。

(4)利息计算(10%):利息率选择、开发周期的设定、计息期

(5)利润计算(10%):利润率选择、依据

(6)土地增值(10%):增值率或增值额的确定依据是否充分，取值是否客观、合理。

(7)相关修正(10%):年期修正、区位修正、土地还原率的确定依据及其合理性等。

(8)地价计算(10%):公式及计算过程的正确性。

(9)方法运用完整性系数(85%～l 00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(8)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法所占分值，即为该方法得分。

5、市场比较法

(1)比较实例选取(20%)

案例个数、实际交易案例、时间限制、用途一致、相同供需圈、案例描述清楚、选择特殊案例的说明等。

(2)比较因素选择(15%)

是否包括影响地价的全部主要因素，因素选择是否有针对性、客观合理，修正系数确定的理由和标准。

(3)因素条件说明及说明表编制(5%):描述各条件是否客观、具体、量化

(4)因素条件及系数(50%):修正是否恰当、相互权重是否合理。

a)情况修正体系(10%);b)期日修正体系(5%); c)年期修正体系(5%); d)区域因素修正体系(20%); e)个别因素修正体系(10%)

(5)方法运用完整性系数(85%～l00%)

除以上项目外，在方法运用上如果仍有不当之处，或在分项中考虑不充分，可通过完整性系数调整。

以(1)一(4)项比例值之和为基数，乘以完整性系数和该方法满分值，即可得到该方法得分。

估价报告整体协调性系数T：85%—100%考虑所有评审项目中未能涵盖的减分

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（责任编辑：fky）