土地估价师

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4.基准地价评估

4.1 准备工作

准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。

基准地价评估任务书的内容包括：城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。

基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。一些基本表格见附录A。

基准地价工作底图为：

大城市 1:10000—1:20000

中等城市 1:5000—1:10000

小城市以下 1:1000—1:5000

按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。

4.2 资料调查与整理

4.2.1 资料调查的一般要求

1. 调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上;

2. 调查以土地级或均质地域为单位进行;

3. 样本抽样采用分类不等比抽样调查;

4. 样本要有代表性;

5. 样本分布要均匀;

6. 调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30个;

7. 所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料;

8. 出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位;

9. 调查资料必须填入相应的调表格。

4.2.2 资料调查的内容

1. 土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料;

2. 土地利用效益资料：包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料;

3. 地租、地价资料：土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等;

4. 影响地价的因素资料;

5. 其它资料：历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料。

4.2.3 样本资料的整理

1. 样本剔除。

逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除。

2. 样本资料归类

将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。

4.3 基准地价评估的技术路线

4.3.1 以土地定级为基础，土地收益(地租)为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。

4.3.2 用土地条件划分均质地域(或以土地定级为基础)，用市场交易价格等资料评估基准地价。该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。

4.3.3 用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。

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