土地估价师

2012年土地估价师考试于9月15、16日进行，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础考前冲刺阶段模拟题，让您轻松通过考试!

某市一工业企业于1998年10月以出让方式取得一宗国有土地，建造了厂房进行生产，土地面积6000㎡，建筑面积4800㎡，出让年限50年。该企业对地上建筑物办理了财产保险，根据《保险合同》规定，若地上建筑物毁损，保险公司将按建筑物毁损价值的80%进行赔偿。2004年4月，因生产事故造成地上建筑物毁损70%，该企业向保险公司提出索赔。保险公司经过核实，认为符合理赔条件，特委托某估价机构对地上建筑物毁损价值进行评估，并确定理赔额度。为此，该估价机构搜集了如下可用资料：

(1)该地块所处区域内两幢类似物业的近期交易价格分别为：

实例A：1250元/㎡

实例B：1420元/㎡

(2)该地块所处区域于2003年10月出租的一工业厂房(实例C)，房地年出租净收益为105元/㎡，可收益年限50年。

(3)该地块与三个可比实例A、B、C的影响因素修正指数如下表1，表中数值表示各案例条件与待估房地产比较，负号表示案例条件比待估房地产差，正号表示案例条件比待估房地产好。

表1

比较因素	待估房地产	比较实例A	比较实例B	比较实例C
交易时间	100	+3	0	—2
交易情况	100	—2	+8	0
使用年期	100	0	一1	+2
区域因素	100	—1	十3	—1
个别因素	100	0	+5	+7

(4)该地块所处区域目前征地费(包括土地取得费及相关税费)为18万元/亩，土地开发费1.5亿元/k表1，土地开发周期为1年，当地银行贷款利率6%，土地开发利润率12%，土地增值收益率20%，土地还原利率7%，综合还原利率8%。

解：

(1)解题思路：首先根据出租资料采用收益还原法计算出租厂房即实例C价格;然后采用市场比较法计算不动产总价;用成本逼近法计算土地总价，最后根据不动产总价=土地总价+建筑物现值，计算建筑物现值，从而最终得到建筑物毁损价值及理赔额度。

收益还原法计算公式为： (a÷r)×[1-l÷(1十r)n]

式中 a——纯收益;

r——土地还原利率;

n——土地产收益年期。

市场比较法基本公式为：

待估宗地价格=比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

成本逼近法测算地价公式：

土地价格=(土地取得费+土地开发费十投资利息+投资利润+税费十土地出让金)×年期修正系数

(2)用收益还原法计算实例C价格

(105÷8%)×[1—l÷(1+8%)50]=]284.516元/㎡

(3)用市场比较法计算不动产总价P

第一步：分别计算三个案例的比准价格

A=1250×100/103×100/98×100/100×100/99×100/100=1250.868元/㎡

B=1420×100/100×100/108×100/99×100/103×100/105=1228.013元/㎡

C=1284.516×100/98×100/100×100/102×100/99×100/107=1213.094元/㎡

第二步：采用简单算术平均求取不动产总价

单位面积不动产价格=(1250.868+1228.013+1213.094)/3=1230.658元/㎡

不动产总价=1230.658×4800=590.716万元

(4)应用成本逼近法计算土地总价

第一步：土地取得费：18万元/亩=270元/㎡

第二步：土地开发费：1.5亿元/k㎡=150元/㎡

第三步：计算利息：270×[(1+6%)1+150×[(1+6%)0.5-1]=20.634元/㎡

第四步：计算开发利润：(270+150)×12%=50.400元/㎡

第五步：成本地价：270+150+20.634+50.400=491.034元/㎡

第六步：土地增值收益：491.034×20%=98.207元/㎡

第七步：目前剩余年期44.5年的土地使用权现值

(49l.034+98.207)×[1一1/(1+7%)44.5]=560.219元/㎡

第八步：土地使用权总价=560.219× 6000=336。131万元

(5)计算建筑物现值

建筑物现值=不动产总价-土地总价=590.716—336.131=254.585万元

(6)计算建筑物毁损价值

254.585× 70%=l78.21万元

(7)保险公司理赔额度

178.21×80%=142.57万元

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（责任编辑：中大编辑）