土地估价师

二、多项选择题【20题，题号31一50，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0. 35分)

31.下列土地分等定级与估价的技术标准中，( )属于国家标准。

A.《城镇土地估价规程》

B.《农用地分等规程》

C.《城镇土地分等定级规程》

D.《农用地估价规程》

E.《农用地定级规程》

32.土地估价项目委托合同的内容一般包括( )。

A.估价方法选择 B.估价服务费及支付方式

C.估价程序 D.估价对象

E.估价目的

33.根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的( )等权利状况进行描述。

A.使用权 B.收益权 C.所有权 D.处置权

E.他项权利

34.在土地估价过程中，估价方法选择应考虑估价对象土地用途的情况。除标准厂房用地外，工业用地估价可选用( )、成本逼近法等估价方法。

A.剩余法 B.市场比较法

C.评分估价法 D.基准地价系数修正法

E.路线价估价法

35.某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法( )不正确。

A.因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》

B.土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署

C.估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定

D.因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金

E.建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”

36.某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是( )。

A.宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)

B.宗地红线外“两通”(通路、通讯)

C.宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)

D.宗地红线内“三通”(通路、通讯、通电)

E.宗地红线内场地平整

37.土地估价师采用收益还原法对某综合大厦用地价格进行评估，该大厦一至四层为委托方自用的商业经营用房，五至十层作为办公用途对外出租。估价作业时，除进行前期现场勘察、检核土地与房屋权属资料等工作外，还应收集的资料包括( )。

A.企业自身商业用房经营收益、成本支出等资料

B.土地开发过程中的成本费用、利息、利润及增值收益资料

C.过去一年内该大厦土地使用权人某股份公司的股权变化情况

D.各经营期的房屋出租应交税金

E.各经营期的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费

38.某大型国有企业因改制上市的需要，委托甲土地评估公司对涉及的多宗划拨土地进行评估，为土地资产处置(拟采用作价出资方式)提供参考依据。对此，以下观点正确的是( )。

A.甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务

B.估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格

C.估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格

D.土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额

E.土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限

39.关于工业用地价格评估，以下观点正确的是( )。

A.矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资实际配套状况设定

B.当同一区域内估价对象宗地较多，且条件类似的比较案例较少，可选择相同的比较案例比较修正所有待估宗地的价格

C.某企业享有价格优惠政策取得一宗土地，估价时土地取得费取实际成交优惠价

D.某企业取得一宗土地后投人大量资金用于清除原遗留的化学有毒物质，该费用在估价时计人土地开发费

E.高新技术企业用地的土地增值收益较普通工业用地高

40.在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有( )。

A.人口密度 B.城镇对外辐射能力

C.区域农业人口人均耕地 D.区域固定资产投入强度

E.区域国内生产总值

41.农用地分等定级单元划分方法有( )。

A.样地法 B.叠置法 C.因素法 D.多边形法

E.地块法

42.土地定级估价的成果资料主要包括( )。

A.土地等别图 B.土地级别图

C.样点分布图 D.监测点分布图

E.地价指数表

43.农用地定级单元划分应遵循的原则主要包括( )。

A.单元之间的土地特征差异明显，不同地貌类型的土地不划为同一单元

B.单元边界应跨越地块边界

C.山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元

D.地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元

E.单元边界可以采用河流、道路、堤坝等线状地物

44.关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是( )。

A.样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正

B.同一土地级别、同一交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验

C.基准地块评估法划分均质区域，采用线性回归模型检验

D.定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价

E.采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等

45.某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中( )是错误的。

A.接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格

B.与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务

C.倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制

D.接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方

E.与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

46.下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。

A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托

B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托

C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务

D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务

E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中

47.土地估价师在一估价基准日为2007年8月31日的估价报告中引用某城市2006年度资料有：①房地产市场供求关系基本平衡，商品住宅用地实际供应量同比增加30%;②实行土地出让限户型、房价和地价政策;③年内完工的经济适用住房占年度房地产开发总量比例的25%;④普通商品住宅价格涨幅同比上升8%。据此判断，下列出现在估价报告中的内容错误的是( )。

A.遵循需求与供给原则作为估价原则

B.不采用限户型、房价和地价的成交宗地作为市场比较法的比较案例

C.2007年一至二季度地价指数与上年末基本持平

D.将普通商品住宅用地土地还原率由上年的8%调整为6%

E.在上年年末普通商品住宅均价基础上上浮8%确定房地产开发总价值

48.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有( )。

A.商服繁华度 B.区位条件 C.土地用途 D.深度

E.宽度

49.关于路线价法，下列描述正确的是( )。

A.在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主

B.四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法

C.路线价不需要进行容积率修正

D.甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正

E.美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势

50.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是( )。

A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等

B.监测点地价应根据市场变化定期评估

C.利用地价监测成果可实现对基准地价的更新

D.地价监测以年为固定监测周期

E.地价监测主要工作成果是基准地价更新数据

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（责任编辑：fky）