土地估价师

2012年土地估价师考试于9月15、16日进行，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础考前冲刺阶段模拟题，让您轻松通过考试!

四、案例分析题()

54、现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：

(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;

(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元;

(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。

试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

回答1-5小题的问题。

1.根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。

A.收益还原法

B.市场比较法

C.剩余法

D.成本逼近法

2.关于收益还原法的适用范围正确的是()

A.适合于有收益或者有潜在收益的土地和建筑物，或是房地产估价

B.租赁用房地产或企业用房地产

C.机关、学校、公园等公益性用地

D.位于繁华地段，没有出租出去的宾馆

3.该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()

A 17496(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

4.假若该宗地为商业用地，其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期)，则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为( )

A 16093(元/平方米)

B.17854(元/平方米)

C.19630(元/平方米)

D.17156(元/平方米)

5.假如该地区土地市场较为发达，适用于市场比较法，且市场比较法求取的价格比收益还原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法(D)

A 以市场比较法价格

B.以收益还原法价格

C.采用权重法加和，且收益还原法权重较大

D.采用权重法加和，且市场比较法法权重较大

标准答案： AB,ABD,D,A,D

解 析：4.解答：计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。

土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]

=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]

=1609.3(万元)

(5)计算土地单位面积价格

土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)

5.解题思路

(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。

(2)计算建筑物部分产生的纯收益。

(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。

(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。

(二)公式与计算步骤

1.本题应用的主要计算公式

房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。

建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率

土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益

有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]

2.计算步骤

(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。

年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)

押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元)

年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)

计算房地年总费用。

年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)

计算房地年纯收益。

房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用

=363—180=183(万元)

(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。

建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限

=4000×2500×(50-5)/50

=900(万元)

建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率

=900×8%=72(万元)

(3)计算土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益

=183—72=111(万元)

(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。

土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]

=111/6%×[1-1/(1+6%)50-5]

=1715.6(万元)

(5)计算土地单位面积价格

土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米)

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