土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础基础阶段练习试题，让您基础更牢固，轻松备考!

单项选择题

1、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。

A.评估

B.计

C.资本

D.建筑

标准答案：c

解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。

2、评估别墅等独立居住用地，一般应首选( )。

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

标准答案：a

解析：根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。它收益不好计算，首选用市场比较法。成本逼近法、剩余法是在交易案例较少时采用的情况。

3、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出( )。

A.0.5个百分点左右

B.1个百分点左右

C.2个百分点左右

D.标准未规定

标准答案：b

解析：根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。

4、采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为( )。

A.评估对象所产生的收益

B.评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

C.评估对象所产生为其产权主体所取得的收益

D.评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

标准答案：d

解析：根据总收益的内容可以知道。总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置(即房屋未租出去)，一般以出租率或空房损失率折算总收益。

5、预期收益原则可以在( )中得以运用。

A.成本逼近法

B.市场比较法

C.成本法和剩余法

D.剩余法和收益还原法

标准答案：d

解析：剩余法和收益还原法都是应用了还原利率求算土地价格，都是依据预期收益原则。

1、确定还原利率采用( )加上风险调整值的办法。

A.利润率

B.安全利率

C.存款利率

D.贷款利率

标准答案：b

解析：根据安全利率加上风险值调整确定还原率还原率=安全利率+风险调整值。

2、求取土地收益及确定( )是收益还原法的关键。

A.经营费用

B.土地租金

C.投资利率

D.土地还原率

标准答案：d

解析：用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。

3、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的( )。

A.给与需求原则

B.报酬递增与递减原则

C.替代原则

D.协调原则

标准答案：c

解析：这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。

4、确定还原率可采用安全利率加上( )调整值的方法。

A.通货膨胀

B.利息

C.贷款利息率

D.风险

标准答案：d

解析：安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。

5、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的( )获利率。

A.资本

B.土地

C.项目

D.房屋

标准答案：a

解析：从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。

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