土地估价师

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第七章 土地规划管理

考点1：土地规划的概念与类型

1、 土地利用是指人类通过特定的行为，以土地为劳动对象(或手段)，利用土地的特性，获得物质产品和服务，以满足自身需要的经济活动过程。这一过程是人类与土地进行物质、能量和信息的交流及转换的过程。

2、 土地利用，就生产力方面看，它为一切生命的滋生、存在和繁衍提供了环境，为人类进行生产和生活提供了场所，为社会生产奉献着一切初始的物质基础。就社会关系而言，土地利用反映了人与人，人与地的种种关系，决定着人们在生产生活过程中所建立的社会关系和利益分配机制。

3、 土地合理利用的准则：

(1) 是否在土地利用中取得最大的经济效益。

(2) 是否在土地利用中取得最佳的生态效益。

(3) 是否最大限度地满足人们日益增长的物质和文化需要

考点2：土地规划的作用

1、 土地利用规划的概念：土地利用规划是指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率，根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。

2、 土地利用规划的作用：

(1) 控制：国家通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。

(2) 协调：一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一;另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。

(3) 组织：土地利用规划最基本的功能。

(4) 监督：以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。

3、 土地利用规划的目的：是从社会整体利益出发，以便取得一个比单纯的私人或企业开发利用土地要高得多的综合效益，从而使土地利用既能不断提高土地生产力，降低风险，又能保护生态环境，同时在经济上可行，社会上可接受。

4、 土地利用规划的任务：

(1) 分析土地利用问题：规划始于问题。

(2) 明确土地利用目标和基本方针：土地利用目标是合理组织土地利用的努力方向和要求达到的目的。它具有概括性、全局性、约束性、时效性。目标河分为战略的和具体的两大类。土地利用战略目标具有总体性、长期性和宏观指导性的特征。土地利用具体目标具有可操作性和可观测性。基本方针包括确定农用地利用的基本方针、建设用地利用的基本方针和未利用地开发的基本方针。

(3) 拟定土地利用控制指标。这一指标主要包括基本农田保护面积、耕地保有量，建设占用耕地数量，土地开发整理补充耕地数量，退耕还林面积等。

(4) 土地利用结构和布局调整。

(5) 制定实施规划的政策和措施。

5、 土地利用规划的内容：

(1) 土地调查。数量、质量、空间布局、自然、经济条件、利用程度和效益等。

(2) 土地评价。包括土地适宜性评价、土地生产潜力评价、土地经济评价。

(3) 土地供求预测。人口增长、消费结构、城镇化水平、土地生产力、需求供给量。

(4) 土地利用总体规划方案编制。

(5) 土地利用布局。

(6) 建设用地规划。规模、结构、布局。详细规划

(7) 农用地规划。详细规划

(8) 未利用地开发规划。

(9) 土地整理规划。农用地整理规划和市地整理规划。

(10) 土地整治规划。

(11) 土地保护规划。

(12) 土地利用规划的可行性研究与方案评价。

(13) 土地利用规划成果的编制。

(14) 土地利用规划的组织与实施。

6、 土地利用规划体系：

(1) 按规划时限划分：长期规划(10年以上)、中期规划、短期规划(5年以下)

(2) 按规划范围划分：国家规划和地方规划。

(3) 按规划性质划分：土地利用总体规划、土地利用专项规划、土地利用详细规划

7、 土地利用规划的原则：

(1) 目的性原则;

(2) 整体性原则:

(3) 公众参与原则:

(4) 动态平衡原则:

(5) 逐级控制原则:

(6) 因地制宜原则:

(7) 综合效益原则

(8) 多方案比较原则

考点3：影响土地利用的因素

1、 自然因素：气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。

2、 经济因素：自然因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。

3、 社会因素：制度、人口、法规、政策、教育、技术及至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。

考点4：土地可持续利用的准则

1、 生产性准则，即保持或增加生产和服务。

2、 保护性准则，即保护自然资源，防止土地和水质的退化。

3、 社会可接受性准则。

4、 安全性准则，即减少生产的风险性，保障稳定生产。

5、 经济可行性准则。

考点5：土地用途管制制度的概念

1、 土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。

2、 土地用途管制制度的核心是：依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。

考点6：土地用途管制的作用和意义

1、 在我国目前人地矛盾十分紧张的情况下，实施土地用途管制制度有其现实的必然性和重要意义。

(1) 土地用途管制制度是一种比较先进的土地资源管理制度;

(2) 土地用途管制制度可以解决我国分级限额审批制的弊端。

(3) 土地利用整体效率最大化。

(4) 协调吃饭与建设的矛盾。

(5) 消除土地利用中不利的外部影响，保护环境，实现土地的可持续利用。

考点7：土地用途管理的内容

一、土地用途管理的内容：

1、 按用途对土地进行分类;

2、 土地利用总体规划规定土地用途;

3、 土地登记注明土地用途;

4、 土地用途变更实行审批。农用地转用审批是实现土地用途管制的关键。农用地转为建设用地的依据有土地利用总体规划、土地利用年计划、建设用地供应政策。

5、 对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚 　考点8：土地利用总体规划的概念

1、 土地利用总体规划的概念：土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。

2、 土地利用总体规划的目的：在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。

考点9：土地利用总体规划的意义

1、 编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施。土地利用总体规划对实现我国社会主义现代化建设具有重要意义和作用。

2、 土地利用总体规划的意义：

(1) 编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础;

(2) 土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件;

(3) 土地利用总体规划是国家实行用途管理的基础。

考点10：土地利用总体规划编制原则

1、 编制土地利用总体规划的主要依据：

(1) 国民经济和社会发展规划;

(2) 国土整治和资源环境保护要求;

(3) 土地供给能力及各项建设对土地要求;

(4) 上一级土地利用总体规划。

2、 土地利用总体规划的编制原则：

(1) 严格保护基本农田，控制非农建设占用农地;

(2) 提高土地利用率;

(3) 统筹安排各类、各区域用地;

(4) 保护和发送生态环境，保障土地的可持续利用。

3、 土地利用总体规划的层次体系：

(1) 全国：涉及在，属指导性规划。

(2) 省(自治区、直辖市)：涉及在，属指导性规划。

(3) 市(地)：涉及在，属指导性规划。

(4) 县(市)：注重规划实施的可操作性。

(5) 乡(镇)：最基层的规划，具有一定的微观规划性质，以落实县级规划为重点。

4、 土地利用总体规划的内容：

(1) 将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解，为编制下一级规划提供依据。

(2) 根据区域内土地资源和土地利用状况、上一级土地利用总体规划下达的规划控制指标和布局要求、当地国民经济和社会发展对土地的需求状况，确定区域内土地利用规划目标和为实现这一目标所应遵循的土地利用基本方针。

(3) 根据确定的土地利用总体规划目标和土地利用方针，通过综合平衡，确定土地利用结构和各业用地指标。

(4) 根据区域土地资源适宜情况、土地利用结构、各业用地指标和改善、保护生态环境的要求，划分土地利用区，规定各土地利用区的土地用途和土地使用规则。

(5) 确定规划范围内交通、水利、电力、工矿等重点工程项目的用地指标和布局。

(6) 制定实施规划有关的政策和措施。

5、 全国土地利用总体规划的主要内容：

(1) 确定对全国有指导意义的土地开发、利用、整治、保护的方针政策及目标和措施;

(2) 协调各省、自治区、直辖市之间的土地利用关系;

(3) 根据全国的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区;

(4) 提出各省(市、区)的土地利用方向和指令性指标，对跨省(市、区)的重要工程项目用地进行布局，并确定用地规模;

(5) 拟定提高土地利用率和生产力、保护和改善生态环境、调整土地利用结构的政策措施。

6、 省级土地利用总体规划的内容：

(1) 根据《全国土地利用总体规划纲要》的要求，结合本省土地资源的特点及土地利用的问题，确定全省土地利用目标和方针;

(2) 根据全省土地利用目标和各地区(市)土地资源特点，提出各地区(市)的土地利用方向和目标。

(3) 根据全省的生产力总体布局与用地需求，划分不同的土地利用地域区。

(4) 对各种用地、生产基地及跨地区(市)的基础设施工程用地进行布局，提出土地利用结构的指导性调整指标及省内重要基础工程和重要工矿项目用地规模;

(5) 解决地市级土地利用总体规划所不能考虑的地市与地市之间的土地利用问题。

(6) 制定实施规划的有关政策和措施。

7、 地市级土地利用总体规划的主要内容：

(1) 根据省级土地利用总体规划的要求，结合本地区土地资源特点及土地利用的问题提出本地区土地利用的方针;

(2) 根据本地区土地的自然条件，社会经济条件，国民经济社会发展的需要，确定本地区的土地利用目标;

(3) 根据本地区土地利用的目标和各县土地资源特点，确定各县土地利用方向。

(4) 确定区内中心城市、重要基础设施工程、重要工矿项目用地的规模和布局。

(5) 协调地区内县与县之间的土地利用，解决县与县所不能考虑的土地利用问题。

(6) 制定实施规划的有关政策和措施。

8、 县级土地利用总体规划的主要内容：

(1) 根据地市级土地利用总体规划的要求，结合本县的实际情况，确定本县土地利用规划的目标与任务;

(2) 合理调整土地利用结构和布局，制定全县各类用地指标，确定分阶段的土地整理、复垦、开发、保护任务;

(3) 划定土地利用区，确定各区土地利用管制规划;

(4) 安排能源、交通、水利等重点建设项目用地。

(5) 将全县土地利用指标落实到乡(镇);

(6) 拟定实施规划的措施。

9、 乡(镇)级土地利用总体规划的内容：

(1) 乡(镇)级土地利用总体规划是最基层的土地利用总体规划，它作为一个规划层次，在县级土地利用总体规划指导下单独进行编制，但最好能与县级土地利用总体规划结合起来同步进行。乡(镇)级土地利用总体规划主要任务是落实县级土地利用总体规划。

(2) 根据县级土地利用总体规划的要求及本乡镇的土地资源特点，确定乡镇土地利用的目标和方向。

(3) 具体确定并落实县级规划所确定的各类土地利用区;

(4) 编写各土地利用区的使用用途，具体落实每块土地的规划用途;

(5) 阐明落实上级规划指标和各类土地利用区的途径、措施。

10、 土地利用总体规划编制的程序和方法：

(1) 准备工作阶段：规划任务书、工作计划;

(2) 调查研究阶段：外业调查核实。

(3) 编制土地利用结构与布局调整方案阶段。

(4) 规划审批和公布实施阶段。 考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改

1、 规划的评审：为了确保土地利用总体规划的质量，在规划完成报批之前，必须先由上级土地管理部门组织规划成果评审小组，对各项成果进行检查评审。评审通过后方可送上级部门审批。

2、 规划的审批：土地利用总体规划实行分级审批。有土地利用总体规划审批权的机关分别为国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。土地利用总体规划的报批时，要提交的材料文件包括：规划文本和规划说明、规划图件、规划专题报告、其他必需的文件资料。

3、 规划的修编：在土地利用总体规划实施过程中，要定期检查规划执行情况，根据实际情况的变化来修编规划。使土地利用总体规划不断适应新情况、新形势，为国民经济、社会发展创造良好的用地条件。土地利用总体规划是一个“规划——实施——修改——再实施”的过程

考点12：土地利用专项规划

1、 土地利用专项规划的概念：是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。

2、 土地利用专项规划具有以下特性：

(1) 针对性。

(2) 局部性。

(3) 实用性。

3、 土地利用专项规划的类型：

(1) 土地开发治理类：土地整理规划、土地开发规划、土地复垦规划、土地整治规划

(2) 土地保护类：基本农田保护区规划、自然生态保护区规划、土特产保护区规划

(3) 建设用地类：城镇用地规划、城镇和村庄用地整理规划、水利交通用地规划

考点13：土地利用详细规划

1、 土地利用详细规划的概念：是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作为具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。

2、 土地利用详细规划的分类：

(1) 控制性土地利用详细规划：是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。

(2) 开发性土地利用详细规划：是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。

3、 控制性土地利用详细规划主要有以下类型：

(1) 城市(镇)土地利用规划：城市详细规划的内容大都是用地规划。

(2) 乡村土地利用规划：以农业用地为主，兼有一定的村庄居民点用地、工业小区用地、交通水利设施用地、生态保护用地等。

考点14：土地规划与其他规划的关系

1、 土地利用总体规划与国民经济发展规划和国土规划的关系：国民经济与社会发展长远规划，是编制土地利用总体规划的依据，土地利用总体规划要为实现国民经济与社会发展长远规划提供土地保证。土地利用总体规划与国土规划是相互关联而不能相互取代的两项带有宏观战略性的规划。土地利用规划是国土规划的一项专项规划，并对国土规划起反馈作用。

2、 土地利用总体规划与农业区划、农业生产远景规划的关系：农业区划是对农业生产空间分布的一种科学分类方法，是对农业地域分异规律的科学论证。农业区划的中心任务是对农业生产进行合理布局，解决农业生产问题。农业区划的成果可作为土地利用总体规划确定土地利用长远目标，土地利用结构及对各种用地进行配置和布置依据。土地利用规划以农业生产远景规划为依据，通过合理确定农用地的组成与比例和具体用地配置，以及各种用地的内部规划，使远景规划的各项指标与措施在土地上加以落实。

3、 土地利用总体规划与城市规划的关系：城市规划是根据国民经济发展计划，在全面研究区域经济的基础上，根据城市的历史和自然条件确定城市性质和规模及城市各部分的组成，并对各用地种类加以全面组织和合理安排，为生产和生活创造良好环境的形态布局规划。城市用地只是土地利用规划中的一种用地类型，城市规划与土地利用规划的关系是点与面、局部与整体的关系。 　考点15：土地利用规划

1、 土地利用规划的概念：土地利用规划对土地利用的控制、协调与管理作用，在编制规划的过程中已有所显示，但规划中的许多决策和措施还停留在文件及图纸上，并没有变成现实，需要通过规划的实施，从时间上、空间上、措施上作出具体安排，逐项地加以落实。

2、 土地利用规划的全过程包括编制和实施两个阶段，二者互为依托，相辅相成，缺一不可。规划的真正意义在于实施。

3、 土地利用规划实施与管理的衡量标准：

(1) 各规划项目是否落实到地、到位;

该项衡量标准具体是指：

①各类用地界线和面积按规划落实到地、到位;

②基本农田保护区的界线和面积落实到地、到位;

③建设项目落实到地、到位。

(2) 各类用地变更的界线、位置、用途、面积是否符合规划;

该项衡量标准具体是指：

①各项建设占用耕地的地址、范围和面积是否在规划界限内;

②各类用地界线和面积的变化是否符合规划;

③基本农田保护区的界线和面积是否保持;

④待开发、整理、复垦的土地是否已按规划的用途、位置、面积实施了开发、整理、复垦，并投入使用。

(3) 土地利用、保护、整治措施是否得到有效实施;

该项衡量标准具体是指：

①合理利用土地、提高土地利用率的措施是否得到有效实施;

②土地保护措施是否得到有效实施;

③土地整治措施是否得到有效实施。

(4) 土地资金投入是否按规划进度完成;

该项衡量标准具体是指：

①年度资金投入是否按规划落实到项目、到地;

②总投资是否按规划、按期落实到项目、到地。

(5) 土地利用规划实施后是否取得显著效益

该项衡量标准具体是指：

①经济效益，即规划利用的土地在一定投入下的物质成果和经济利益;

②生态效益，即土地利用过程中带来的生态环境的稳定和改善，对人们的生产和生活环境产生某种影响的效应;

③社会效益，即规划利用的土地在一定的耗费下所提供的满足社会需求的成果。

4、 土地利用规划实施与管理的途径：

(1) 强化土地利用计划的编制和管理。

(2) 建立实施规划的领导责任制。

(3) 实行规划公告制度。

(4) 建立建设项目用地的规划审查制度。

(5) 健全基本农田保护制度。

(6) 加强城市和村镇规划审核。

(7) 建立健全土地开发整理的规划审查制度。

(8) 强化现代高新技术的应用。考点16：土地利用计划

1、 土地利用计划概念：是指根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排。它是土地利用总体规划的具体实施计划。

2、 编制土地利用计划的依据：国民经济和社会发展规划、国家产业政策、土地利用总体规划、建设用地和土地利用的实际状况。

3、 土地利用计划一般由计划的文字说明和计划指标两部分组成。计划的文字部分是对计划的制定、计划指标、执行要求等所作的具体说明;计划指标则从数量关系上提出用地规模等。土地利用计划指标是土地利用规划目标和任务的具体化数量表现。土地利用计划指标通常由两部分组成，即有关的用地类型和用地面积数量。

4、 土地利用计划编制的任务：

(1) 通过编制土地利用年度计划，实现土地利用总体规划的目标和任务。

(2) 合理确定各类用地的计划指标，调整土地利用结构、规模和速度，促进国民经济均衡协调发展。

(3) 研究制定用地计划的政策措施，保证计划顺利实施。

5、 土地利用计划编制的内容：

(1) 农用地转用计划;(2)耕地保有量计划;(3)土地开发整理计划。这些内容主要由下列指标体系构成：农用地转为建设用地指标;土地开发整理增加耕地指标;生态退耕指标;耕地保有量指标。

6、 土地利用计划编制的程序：

(1) 国家级;

(2) 省级(自治区、直辖市);

(3) 省辖市级(地区、自治州)

(4) 县级(县级市、区)。为基层计划单位。

7、 土地利用计划编制的方法：采有自上而下、上下结合的方法。

(1) 上报计划建议数：下一年度的土地利用计划建议，应当于每年11月20日前报国土资源部。

(2) 下达计划指标：编制的土地利用年度计划应当于上一年度12月10日前报国务院经批准后下达到各部门和各省、自治州、直辖市以及由国务院批准土地利用总体规划的城市和新疆生产建设兵团。

(3) 上报计划修正数。

8、 建设用地规划审查的概念：是指对建设单位上报的拟建项目是否符合土地利用规划、土地利用计划和国家土地供应政策进行审查的一项技术和综合性工作。

9、 建设用地的规划审查分两种类型：

(1) 在土地利用总体规划确定的城市，村庄和集镇建设的地域范围内，可采取分批准报批建设用地办法报批;

(2) 对土地利用总体规划确定的城市，村庄和集镇建设用地范围之外的省级以上基础设施和线状工程或在已经分批次报批、审查批准的建设用地范围内的具体建设项目用地按具体建设项目用地审查办法报批。

10、建设用地规划审核的内容：(具体建设项目涉及农用地的)

(1)首先，审查转用的审批手续、权限是否符合法律规定;

(2)其次，审查其是否符合规划要求，有没有突破土地利用年度计划;

(3)第三，审查拟使用的用途、位置是否与土地利用总体规划图相吻合

(4)第四，审查补充耕地的位置、面积是否真正落实。

11、土地开发整理的概念：是指对土地利用进行调整与治理和对未利用地资源进行开发的过程。它对增加有效耕地面积，保证耕地占补平衡，提高土地质量和改善土地生态环境具有重要的意义。

12、土地开发整理的目的：一方面是为了使土地整理活动符合土地利用总体规划的要求，保证土地的开发整理能有序地进行;另一方面也是为了使土地利用总体规划所制定的耕地占补平衡，改善土地生态环境等措施能切实地通过土地开发整理活动加以具体落实。

13、土地开发整理规划审查的内容：

(1)数据资料审查;

(2)可行性审查;

(3)目标和任务审查;

(4)规模和布局审查;

(5)田、水、路、林、村规划布局综合审查;

(6)实施措施审查。

14、基本农田保护区划定验收的基本要求：

(1)基本农田保护面积不得低于土地利用总体规划确定的指标，要落实到地块;

(2)没有规划为建设用地的耕地，应当优先列入基本农田保护区;

(3)基本农田保护期限和基础数据与总体规划相一致。

(4)调整划定工作在县政府领导下，县土管部门与农业部门实施，以乡镇为单位。

(5)调整划定后，要建立健全各项基本农田保护制度。

15、基本农田保护区划定验收内容：

(1)基本农田是否已经落实到地块;

(2)实地是否已核实;

(3)标志建立是否正确。

(4)档案建立是否规范。

(5)建章立制是否完整可行。

16、基本农田保护区划定验收步骤：

(1)自查;(2)初验;(3)复验;(4)公布;(5)总结

17、基本农田保护区管理：

(1)基本农田的数量管理：

(2)基本农田的使用管理：

(4)基本农田的维护管理：

(5)基本农田的环境保护管理。

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（责任编辑：lqh）

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