土地估价师

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6.3 商业金融业用地宗地价格评估

6.3.1 影响因素分析

6.3.1.1 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件(自然);人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式(社会);城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业(特别是商业服务业、旅游业)发展前景等(经济);土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策(行政)。

6.3.1.2 区域因素应重点分析：宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施，规划限制等。

6.3.1.3 个别因素应重点分析：地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用限制等。

6.3.2 估价方法选择

商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)和基准地价系数修正法。

6.3.3 主要参数确定

商业金融业用地估价参数的确定，应充分考虑估价对象的特点及土地收益水平。

确定还原利率时，应考虑各类商业金融业用地的投资风险差异。

确定投资利息率时，应考虑不同项目的开发周期差异。

确定投资利润率时，应考虑不同项目的投资风险与开发周期差异。

6.3.4 各类商业金融业用地价格评估

6.3.4.1 金融保险业用地价格评估，应重点分析：当地金融保险业的地位与作用;估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。

6.3.4.2 办公服务类宗地价格评估，应重点分析：当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施(购物及娱乐场所等)。

6.3.4 综合商厦类宗地价格评估，应重点分析：辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。

6.3.4.4 普通零售店类宗地价格评估，应重点分析：服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。

6.3.4.5 评估旅游娱乐类宗地，应重点分析：景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度……。

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