土地估价师

为了帮助考生顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了2012年土地估价师考试土地估价相关知识知识点，希望在2012年土地估价师考试中，助您一臂之力！

2、因素选择

估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，应进行交易类型的修正(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。

②成交日与待估宗地的估价期日应接近。

③选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

因素选择正常情况下选如下因素，非凡情况相应增删因素

⒈交易日期(必选)

⒉交易情况(必选)

⒊交易类型(必选)

⒋土地使用年限(必选)

a基础设施善(用几通一平反映)

b商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映)

c对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映)

d道路通达度(用道路类型、宽度反映)

e公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)

f环境质量优劣度

g产业集聚(工业用地选)

3、个别因素

a绿地覆盖率(住宅用地选)

b产业集聚(工业用地选)

c规划限制(视情况可设可不设)

d自然灾难状况(视情况可设可不设)

e容积率(必选)

f宗地面积(必选)

g宗地外形(必选)

h临街状况(商业必选)

i地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)

j地形、地势等

因素条件说明

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：

因素条件说明时应注重几点：

①描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标，也必须具体描述。如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。

②因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。

③因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。2、因素选择

估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

选择因素的原则：

①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响程度不同。类型不一致，应进行交易类型的修正(除抵押评估外，一般不选择抵押实例)。

②成交日与待估宗地的估价期日应接近。

③选择地价影响因素时要全面分析，不要漏掉重要影响因素，且选择因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，必要时应说明进行因素选择的依据。

因素选择正常情况下选如下因素，非凡情况相应增删因素

⒈交易日期(必选)

⒉交易情况(必选)

⒊交易类型(必选)

⒋土地使用年限(必选)

a基础设施善(用几通一平反映)

b商业繁华度(商业用地选用与城市中心、商业中心距离远近反映)

c对外交通便捷度(用距火车站、长途汽车站、码头等距离来反映)

d道路通达度(用道路类型、宽度反映)

e公交便捷度(商业用地选用公交路线、站点分布及距离来反映)

f环境质量优劣度

g产业集聚(工业用地选)

3、个别因素

a绿地覆盖率(住宅用地选)

b产业集聚(工业用地选)

c规划限制(视情况可设可不设)

d自然灾难状况(视情况可设可不设)

e容积率(必选)

f宗地面积(必选)

g宗地外形(必选)

h临街状况(商业必选)

i地质条件(坡度、地基承载力、根据影响程度确定是否选择和指标表示方式)

j地形、地势等

因素条件说明

具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示：

因素条件说明时应注重几点：

①描述比较因素的具体条件，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米;无法量化的指标，也必须具体描述，本文来源于考.试.大网。如商服中心级别用市级、区级、小区级、街区级描述，道路通达度可用临主干道(交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道)、次干道、支路描述，基础设施状况用达到开工条件、三通一平、五通一平、七通一平等来描述。

②因素条件说明时，要实事求是，客观，具体，且与评估报告第二部分个别因素描述一致，如把握不准，可先列表将待估宗地的因素条件说明。

③因素条件说明不能同因素分析时矛盾，要一一对应。

相关文章：

2012年土地估价师考试科目估价报告相关知识复习汇总

2012年土地估价师考试科目估价相关知识辅导汇总

2012年土地估价师考试估价相关知识考点汇总

更多关注： 土地估价师考试时间  考试培训  考试用书

（责任编辑：中大编辑）