土地估价师

2012年土地估价师考试于9月15、16日进行，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试土地估价实务基础考前冲刺阶段模拟题，让您轻松通过考试!

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下：宗地面积4500平方米，商住综合楼用途，出让年限为50年;规划限制条件和涉及方案为总建筑面积15600平方米，其中地下两层，地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000平方米为停车场，设有汽车位60个。地上1～4层为商场，面积4000平方米，5—16层为住宅，面积9600平方米，地上尚有车位50个。根据当地规定，交足40%地价款后即可开工，剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

又根据市场调查，有以下数据：该项目开发建设周期为两年，建成后住宅部分可一次性全部售完，其售价为5000元/平方米，销售税费为售价9%;商场和车位用于出租，同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米，可出租面积占总建筑面积的70%，每个汽车位租金为地下480元/月，地上400元/月，有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为：商场及地下部分2500元/平方米，住宅2000元/平方米，地上车位平均为500元/个，专业费为建安综合成本的3%，假设资金投入方式为第一年60%，第二年40%。目前贷款年利率为8%，投资回报率为20%，土地还原率为7.5%，商场的房地产综合还原率为7%，建筑物还原率为8.5%，试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

(一)审题

该题与上述综合计算题5有许多类似之处，所不同的是：①对预期开发价值题目中给出的是销售和租金资料，而不是交易案例，在求取方法上存在差异;②投资回报率未给出计算基数。审题时还要特别注意题目中所提到的“地价款”的具体含义。

(二)解题思路与方法选择 ，

根据题目所给条件可想到采用剩余法，预期开发价值可通过收益还原法间接求出。因地价款为分期支付，可能会给应试者带来疑惑，是否需要分期计算利息。但仔细分析不难发现，尽管地价款为分期支付，但实际上题目中所提到的“地价款”即为开发前一次性投入的地价款。因此，仍可按正常情况，用剩余法求得所应支付的地价款总额，乘以40%即可得到开工时应交纳的地价款。

(三)公式与计算步骤

1.适用公式

全额地价=不动产总价—建安费—专业费—不可预见费—利息—税金—利润

2.计算步骤

(1)解题思路：先用收益还原法计算不动产价格，再用剩余法计算土地价格。

(2)计算开发总价值

住宅部分：5000×9600=4800(万元)

商场和地下停车场部分：

商场租金：5×4000×365×70%=511(万元)

地下停车场租金：60×480×12=34.56(万元)

租金总收入：511+34.56=545.56(万元)

有关税费和经营管理费：545.56×30%=163.668(万元)

租金纯收入=545.56—163.668=381.892(万元)

价格=381.892/7%[1-1/(1+7.5%)48]=5243.56(万元)

地上停车位部分：

租金收入：400× 50×12=24(万元)

税费：24×30%=7.2(万元)

租金纯收入：24—7.2=16.8(万元)

价格：16.8/7.5%× [1—1/(1+7.5%)48]=217.04(万元)

合计：4800+5243.56+217.04=10260.60(万元)

(3)建安成本及专业费

商场和地下部分：2500×6000×(1+3%)=1545(万元)

住宅部分：2000×9600×(1+3%)=1977.6(万元)

地上停车位部分：50×500×(1+3%)=2.58(万元)

合计：1545十1977.6+2.58=3525.18(万元)

(4)销售税费

5000×9600×9%=432(万元)

(5)利息

利息=总地价×[(1+8%)2—1]+3525.18×60%×[(1+8%)1.5—1]

+3525.18×40%×[(1+8%)0.5—1]

=0.1664×总地价十314.14(万元)

(6)利润

利润=(总地价+3525.18) ×20%=0.2×总地价+705.04(万元)

(7)余值

余值=总价值—建安成本及专业费—销售税费—利息—利润

即 总地价：10260.60—3525.18—432—(0.1664×总地价+314.14)

—(0.2×总地价+705.04)

1.3664总地价=5284.24

总地价=3867.27(万元)

(8)开发商须交纳总地价的40%，即

3867.27X40%=1546.91(万元)

(四)难点与常见错误分析

1.试题难点

(1)剩余法中利息、利润计算基数与计息期的确定。该题计算利润的基数应为待估地价、建安成本与专业费之和，关于利息计算基数及计息期的确定，参见综合计算题5中的有关说明。

(2)收益还原法计算中收益年期和还原率的取值，参见简单计算题7中的有关说明。

2.常见错误

应试者常犯的错误是：①被分期支付地价款所迷惑，仅对地价款的40%计算利息;

②在计算地上停车位价值时，错误的采用了综合还原率;③对用于出租的商场、停车位也计算了销售税费。

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（责任编辑：中大编辑）