土地估价师

2012年土地估价师考试备考已经拉开帷幕，为使您顺利通过2012年土地估价师考试，小编特编辑整理了土地估价师考试试题——土地管理基础与法规知识强化阶段模拟试题，让您基础更牢固，轻松备考!

四、情景分析题(共2题，有10小题，题号1~10，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共20分。选错、多选不得分，不倒扣分;少选但选择正确的每选项得0.5分)

(一)

2005年1月，A房地产开发公司通过合法方式，取得一块建设用地使用权，用于商品住宅小区建设，土地使用权出让金为4000万元。项目全部开发投资总额为1.6亿元。2005年8月，在该项目投入大量资金的情况下，因其它投资原因，以9000万元的价格，将该项目转让给B房地产开发公司。2006年8月，B房地产开发公司建设完成该项目，并全部出售完毕。2007年5月，该小区成立业主大会，并准备重新聘请物业管理公司。据此，回答以下问题：

1、按照《物权法》规定，下列关于A房地产开发公司取得的该建设用地使用权，表述正确的是( )。

A.该建设用地使用权应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让取得

B.该建设用地使用权应当采取出让或者划拨等方式取得

C.A房地产开发公司应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准

D.A房地产开发公司取得该建设用地使用权，应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同

答案：ACD

解析：《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

2、A房地产开发公司转让该项目给B房地产开发公司，下列符合转让条件的是( )。

A.A房地产开发公司应当按照出让合同约定，支付全部土地使用权出让金4000万元

B.未取得土地使用权证书

C.按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让

D.除土地使用权出让金4000万元外，A房地产开发公司实际投入房屋建设工程的资金额应达到4000万元以上

答案：ACD

解析：以出让方式取得的建设用地使用权，转让房地产开发项目时的条件中，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得建设用地使用权证书;属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。

3、按照规定，A、B房地产开发公司应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A.30

B.45

C.60

D.90

答案：A

解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自建设用地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

4、经税务部门测算，该转让项目扣除项目金额为5600万元，则A房地产开发公司应当交纳土地增值税( ) 万元。

A.660

B.820

C.960

D.1080

答案：D

解析：适用：土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%一扣除项目×5%=3400×40%一5600×5%=1080万元。

5、依据《物权法》，该小区成立业主大会，决定重新聘请物业管理公司事项，应当( )。

A.经该小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

B.经该小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意

C.经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

D.经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上的业主同意

答案：C

解析：根据《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

(二)

H省A市B县C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的的耕地，欲建一住宅小区。在此之前，W村人均耕地面积为2. 0亩。另外，已知W村耕地被征收前3年平均年产值约为800元/亩。2005年5月1 日，C房地产开发公司签订了出让合同，交纳土地出让金500万元，并约定2005年6月1 日开工。后由于C房地产公司自身原因，该项目直到2006年9月1 日才开始动工建设。2006年11月1 日C房地产公司准备将临街的地块建成商业门市。

6.下列关于C房地产开发公司征收耕地的土地补偿费问题，说法正确的是( )。

A.如果该项目征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的8倍，C房地产开发公司应向W村支付的每亩土地补偿费6400元

B.如果该项目征收耕地的补偿费按《土地管理法》所确定的上限标准进行补偿，则C房地产开发公司应向W村支付的每亩土地补偿费6400元

C.如果该项目征收耕地的补偿费按《土地管理法》所确定的低限标准进行补偿，则C房地产开发公司应向W村支付的土地补偿费192000元

D.本例中应由C房地产开发公司和B县人民政府共同支付土地补偿费

答案：AC

解析：征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的6-10倍。(1)被征收前3年平均年产值约为800元/亩×8(倍)=6400元。(2)被征收前3年平均年产值约为800元/亩×10(倍)=8000元。(3)被征收前3年平均年产值约为800元/亩×6(倍)=4800元。4800元×40亩=192000元。

7.下列关于C房地产开发公司征收耕地的安置补助问题，表述错误的是( )。

A.安置补助费是为安置因C房地产开发公司征地而失去土地的农业人口的生产、生活而向其支付的款项

B.安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算

C.C房地产开发公司应向W村40个农民进行安置

D.该项目中，根据《土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过12000元

答案：C

解析：安置补助费是指国家征地时，为安置被征地单位因征地而失去土地的农业人口的生产、生活而向其支付的款项。安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。40(征地数)÷2(人均耕地数)=20人。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。800元/亩×15=12000元。

8、根据国发[2004]28号规定，下列关于“土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍”的再补贴问题，说法正确的是( )。

A.按照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，H省人民政府应当批准增加安置补助费

B.按照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，H省人民政府国土资源管理部门应当批准增加安置补助费

C.土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，B县人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴

D.土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，B县人民政府可以用土地开垦费予以补贴

答案：AC

解析：《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28)进一步完善征地补偿的办法，规定依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。

9.下列关于C房地产开发公司的该项目建设，表述正确的是( )。

A.该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为70年

B.该建设项目用地农用地转用审批权归国务院

C.按照规定，C房地产开发公司应在2005年6月30日前，签订了出让合同支付全部地价款

D.按闲置土地的政策规定，应向C房地产开发公司征收150万元以下的土地闲置费。

答案：AC

解析：该建设项目用地农用地转用审批权归H省人民政府。土地出让金500万元×20%=100万元。

10、C房地产开发公司要将改变该项目部分土地用途，须取得()的同意或批准。

A. 出让方

B. B县人民政府城市规划行政管理部门

C. B县人民政府城市土地管理部门

D. B县人民政府房产管理部门

（责任编辑：中大编辑）