土地估价师

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4.5.3 样点数据检验和处理

4.5.3.1 样点数据检验

1. 同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。

2. 同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。

3. 样本总体检验规定参见4.4.3.3条中有关规定。

4.5.3.2 样点数据处理

1. 城市中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。

2. 相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见4.4.3.3条中有关规定。

3. 同一级别、均质地域中，不同交易方式下估算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。

4.5.3.3 数据整理

将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理，并填表。

4.5.4 利用样点地价评估区域或级别基准地价

4.5.4.1 用样点地价评估区域或级别的基准地价

1. 有样点区域或级别的基准地价评估

A. 样本数量的确定。按数理统计要求，合格样本量最少应为影响因素数的4倍。

B. 模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，可利用不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。一般选择下式计算区域或级别的基准地价：

或

式中： Pla：某均质地域或级别内的分用途单位面积基准地价;

Pli ：某均质地域或级别内各用途各有效样点的单位面积地价或众数样点单位面积地价;

M：均质区域或级别内可利用的有效地价样点数;

SI：样点宗地面积。

2. 没有交易价资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估

没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：

A. 对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表;

B. 将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化;

C. 比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，估算其基准地价;

D. 因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修订法估算区域基准地价;

E. 通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，估算出其它用途的基准地价。

4.5.4.2 建立样点地价和土地级别模型，评估级别基准地价

A. 模型选择：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。数学模型为：

Yn=A(1+r)Xn 或 Yn=A(1+r)aXn

其中： Yn ：第n级土地交易样点地价(求基准地价时是级别基准地价);

A：常数;

r ：地价级差系数;

Xn ：第n级土地级别指数或单元土地质量指数

α：待定系数。

在特殊情况下，要做地价与土地级别二维关系图，确定测算模型。

B. 系数估计：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代入模型中，估计参数值A和r。估算出A和r后，要进行系数可靠性检验，检验要求按4.4.4.3条中的有关规定进行。

C. 基准地价评估：将估计值A、r和有关参数代入，得到各级土地的基准地价或各单元分值的估计地价。地此基础上，根据地价的离散程度，确定区域基准地价。

4.5.4.3 用地细类基准地价的估算

根据市场交易地价资料，按商业、住宅、工业用地中的用地细类再作分析，如商业用地中又可分金融细类、宾馆办公细类、商场细类和零售商店等细类，住宅中又可分一级住宅、二级住宅和三级住宅等细类，根据地价在细类中的变化，估算各用地类中细类的基准地价。

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