土地估价师

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4.10.3.3 区域内样点地价平均法

1. 基本原理：在划分均质区域或定级区域的基础上，用区域或级别内可利用的不同用途交易样点地价的平均值作为该区域的基准地价。

2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。

3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。

4.10.3.4 地价与土地级别建立模型法

1. 基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

2. 市场地价交易样点资料的修正和检验，与4.5.2条中的规定相同。

3. 模型选择及基本方法，与4.5.4.1相同。

4.10.3.5 地价与定级因素分值建立模型法

1. 基本原理：利用各均质地域(或级别)内的土地定级因素分值与该地域内的各用途有效地价样点平均价格之间建立数学模型，以价定级，以因素定基准地价。基本思想是：当某定级因素发生变化，足以引起土地级别的调整，而在该区域又没有新的交易样点地价资料，无法调整级别的基准地价时，则可以应用该模型，直接从定级因素分值的变化来计算新的基准地价。

2. 适用范围：该法适用于大中小各类城镇，也适用于地产市场发达和欠发达城镇。

3. 基本模型：

Yn=A(1+r)Xn

式中： Yn ：第n级或区域内土地交易样点地价(求基准地价时是级别或区域基准地价);

A：常数;

r ：地价级差系数或区域级差系数;

Xn ：第n级或区域内定级因素综合分值

先用级别内或区域内土地交易样点地价和定级因素综合分值，通过模型运算，求出参数A和r，代入模型，即可得到基准地价的计算模型。

4.10.4 利用标准宗地价格或地价指数更新基准地价

4.10.4.1 基本原理：通过定期对标准宗地进行价格评估，掌握各土地级别或均质区域内各类用地的价格变化情况，利用更新期标准宗地的价格调整基准地价，或利用更新期的地价指数更新基准地价。

4.10.4.2 适用范围：适用于大中小各类城市，也适用于地产市场发达和欠发达城市。

1. 利用标准宗地价格更新基准地价

分两种情况：一是直接用标准宗地价格更新，二是间接用标准宗地价格更新。

(1) 直接用标准宗地价格更新基准地价

在基准地价更新期，用地价评估方法评估出标准宗地的更新期价格，再用其分用途分区域或级别的标准宗地价格的平均价计算基准地价。这与用市场交易地价资料评估基准地价的方法相同。

(2) 间接用标准宗地价格更新基准地价

即用标准宗地价格编制该城市或区域的综合地价指数和分用途地价指数，通过地价指数来更新基准地价。这与用地价指数更新基准地价相同。

(3) 标准宗地的设定

标准宗地的设定的基本原则：分用途、按均质区域均匀设置。要求形状规则、面积适中，具有代表性、中庸性和稳定性。

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