申论

　　住房问题（一）——综述
　　问题：
　　1、商品房供需结构矛盾突出。
　　目前，房地产市场供给中档商品房为主体，大户型比例过大，而适合广大中低收入家庭的中小户型比例偏低。2005年，住宅销售面积比去年同期增长了20%，而销售套数只比去年同期增长了近10%，新建商品房销售仍以大户型住宅为主，上半年80平方米以下新建商品房销售面积占住宅销售面积的5.54%，80-120平方米的中户型占住宅销售面积的21.95%，120平方米以上的大户型占销售面积的72.51%。
　　2、房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。
　　房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展。
　　3、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。
　　房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我市房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有300余家，但一、二级企业不到30家，注册资本在5000万元以上的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很大，潜在风险加大。
　　原因：
　　1．市场秩序不够规范。
　　目前房地产市场无论是在开发、销售还是管理层面上都存在一定的无序化。据有关调查资料显示，有76.2%的企业认为房地产开发市场存在一定程度上的无序化及房地产市场管理不规范化的问题，87.7%的企业认为房地产中介服务市场体系一般，94%的企业认为中介服务市场不规范。
　　2．造成房价上涨的原因主要有：
　　一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。
　　为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获取高额利润。
　　二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%。
　　近年来，我国由于各种原因，可以利用土地的数量正逐步减少，这就导致可利用的土地资源呈现紧缺的发展态势。基于是种状况，土地开发成本不断上升，土地价格不断上涨，因而房地产开发的成本也相应提高。这些都成为房价上涨的决定性因素。
　　三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。
　　目前，随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。
　　四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求；
　　五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨。
　　六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。
　　3．政府下设的房地产开发公司不规范运作。目前，各级政府(市、区县)均成立了房地产开发公司，而这些公司既资金短缺，又缺乏专业人才，在竞争中很难自下而上，但地方政府为了扶持这些公司，就利用行政权力，将区位最好的土地无偿划拨给这些公司，作为启动条件。然后这些公司将这些土地在无任何投入的情况下转让给有钱的“下家”房地产公司，有钱的房地产公司不想拿“二手地”，但因为有的地方土地市场不能公开竞标，只能吃进二手甚至三手地。实际上，这些地方政府下设的公司是利用行政手段剥了进行实质性投资的开发商的“一层皮”。据调查，“这层皮”大约占住宅开发成本的四分之一到五分之一。而这些只凭一张纸就由政府批准的房地产开发公司所取得的巨额利润，是十分不合理的。实际上，据权威部门的调查，真正搞开发的房地产公司利润率是很低的，他们一般将这层不合理的“皮”打进住房成本，从而抬升了房价，最终受害的不仅仅是开发商，而且也是广大的购买者。
　　对策：
　　1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。
　　建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
　　2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。
　　建设管理部门严格审查，加强跟踪监管。房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度。同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。
　　3、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。
　　完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。
　　4、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营。
　　加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。
　　5.高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。
　　6.我们要加强经济适用房、廉租房的建设管理，解决中低收入家庭住房问题。

　　住房问题(二)——经济适用房问题
　　经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房对建立合理住宅供应体系，实现城市规划布局调整，深化住房制度改革，满足中低收入家庭住房需求等方面的作用。体现经济适用住房政策性和保障性要求，大力加强经济适用住房
　　建设和管理，严格控制供应范围和建设标准，促进经济适用住房建设健康发展是各级政府控制房价的重要举措。
　　问题：
　　1.供应与需求脱节。
　　2.户型超标和开放商暴利问题。
　　3.销售环节上的漏洞。漏洞主要有两个：一个是 开发商的“瞒”，即留下一定数量的房号自己操纵；另一个是购房者的“骗”，即不符合条件的骗购经济适用房。
　　原因
　　1.各地政府规划中的经济适用房的供应量，没有明确地侧算出需求量；之所以没有明确测算出需求量，是因为对购买者收入的界定标准不科学，经济适用房的保证面过于宽泛。
　　2.户型超标有一定的历史原因：房改之初，建设经济适用房承担着一定的扩大内需、拉动经济增长的任务，因而建设标准限制不严。开放商暴利问题的原因是：政府管理部门监管不严。
　　3.开发商的“瞒”，一个重要原因是：当初经济适用房放量供应，项目过多，由政府销售存在一定困难。购房者的“骗”，其重要原因是：居民收入透明度不够。
　　4.经济适用房制度不健全。主要表现为：价格的双轨制（即高价的商品房与平价的经济适用房。价格双轨制的存在，会诱使一部分人通过各种关系，购买低价经济适用房进而出租转卖谋利。）、法律制度不健全（法律对那些在销售环节中取得暴利的人没有受到处罚）、缺管统一的协调和监控机制（政府管理者和居民申请者之间存在严重的信息不对称，政府部门要准确掌握谁有资格取得经济适用房，几乎是不可能的。我国居民收入来源复杂，不少居民的真实收入政府无法掌握尤其是大量高收入者逃避个人所得税）等。
　　对策：
　　1在我国推行以解决中低收入者住房问题为重点的住房分类供应制度；
　　2对经济适用房给予优惠政策，并理所当然地调控经济适用房的户型、房价和供应对象；
　　3大比重地建设与我国经济水平相适应得小户型、低造价住房。在今后十年内，各城市年建设小户型、低造价住宅的比重，逐步达到占住宅总量的60%。为把计划落到实处，城市政府每年要把小户型、低造价的建设计划，有计划地分解下达到每个待建的住宅小区。同时制定法规，凡不按计划建设小户型、低造价住宅的房地产企业，要给予高额罚款，直至取消营业执照的处罚；
　　4有区别地运用税费的调节作用，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅的作用。
　　5完善经济适用房法律制度。首先，对经济适用房的购买程序、购买资格、监控机构和出明确规定。其次，法律应对那些有权力背景和财力基础的人通过暗箱操作，私相授受，权钱交易，不当谋利的给予制裁。
　　6建立统一的协调管理部门，加强监管力度。政府可以通过单位和街道开具证明的方式，并加以证明一个家庭的准确收入。

　　住房问题(三)——商品房问题
　　问题：
　　1．擅自改变设计，如户型、层高、楼间距等。
　　2．售中制造虚假旺销假象，欺骗消费者。商品房中楼层、朝向、户型、位置不同，直接影响销售，为了尽快卖出不太好的房源，有的人为制造旺销假象，大量散发夸大其词的商品房销售广告，诱导消费者购买，在广告和楼盘图上消费者往往见到的是一路飘红的优惠，有的甚至雇佣“房托”，抬高商品房价格，造成消费者盲目抢购、上当受骗。
　　3．现房出现质量问题维修难、退换更难。商品房和其他商品一样，出现质量问题在所难免。但是，一旦出现问题，消费者面临维修难、退换更是遥不可及的境地。
　　4．新房入住后配套设施跟不上，影响正常生活。搬入新居的消费者常常被高层电梯不能正常使用、煤气迟迟不开栓、绿化得不到落实、房证、契税证不能如期办理等后续问题所困扰。
　　5．开发公司借交钥匙之机乱收费。消费者支付房款后，开发公司和物业公司还要求消费者交纳对讲门费、拆改抵押金（保证金）、预交物业费等。
　　6．面积缩水，消费者房款被鲸吞。目前，商品房销售大部分按照建筑面积计算，开发公司故弄玄虚，使面积缩水的机会比较多，消费者套内面积减少，与购买数量不符，直接关系房价款，使消费者多付冤枉钱。
　　原因：
　　1、经营者以损害消费者合法权益换取最大利益
　　首先，商品房经营者以获取最大利润为最终目的。房地产行业投资大，生产周期长，经营者急于收回成本，急功近利，违背诚信原则，采取偷工减料或者把工程承包给没有资质的建筑施工方，使用质次价低的不合格建筑材料，牟取暴利，如此建筑出来的商品房质量低劣。
　　其次，由于商品房标的额大，以侵害消费者权益为代价获取的利益非常可观，所以屡禁不止。
　　2、监管部门监管不到位
　　一是对房地产行业的监管由建设行政主管部门、房地产行政主管部门监管，由于上述部门部分管理资源薄弱，存在监管盲区。
　　二是部分工程质量监督单位在监督中存在监督不到位的问题，主要表现在按照《城市房地产管理法》、《建筑法》的要求，“未经验收合格的房屋，不能交付使用”，而房屋验收合格的标准是取得《竣工验收证书》，但是，目前很多工程在土建、消防、电梯、燃气、民防、规划、环保、档案等方面只有部分合格就可以通过验收，其中消费者投诉比较集中的隔音差、保温层偷工减料、防水层质量差等较为严重的问题也能够顺利通过验收。
　　3、法律法规严重滞后，缺乏可操作性强、细化的问题
　　一是专项法规目前只有《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》，出现纠纷要适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》，缺乏细化的、操作性强的专业法规。
　　二是为有效解决商品房消费纠纷，最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，但是在该《解释》中，商品房出现问题后，除主体结构质量问题外，消费者享受不到退换的售后服务；同时，对属于维修范围的，经营者无理拖延的不容易认定。
　　三是按照司法实践，对于面积缩水问题，只能以房地产开发公司提供的数据为准，如何消费者领取钥匙，对于商品房面积有疑问，就必须自已向有关部门提出申请，自掏腰包进行检测，这对消费者显失公平。
　　四是消费费与房地产开发公司出现纠纷后，消费者举证难，因为，建筑图纸只掌握在房地产开发公司，如果消费者维权，需要消费者举证，而许多消费者缺乏举证能力，往往望而却步，使维护自身合法权益的行为夭折。
　　4、消费者缺乏理性科学消费知识，盲目跟风
　　一是由于商品房既有使用价值又有投资价值，消费者往往担心房价会越涨越高，除正常自住、换房外，纷纷提前消费甚至过度消费的也大有人在，以强势支撑起了房地产消费市场，商场如战场，消费者应审时度势，适当博弈，理性、科学、成熟地消费。
　　二是消费者缺乏对商品房合同、选房、验房、拥有权利等基本知识、法律法规的了解和运用，往往因为急于拿到钥匙，忽略了对商品房进行仔细的检验、验收。
　　5、消费者弱势地位突出，难以与实力雄厚的经营者抗衡
　　商品房侵权问题一旦出现，最有效的解决途径是通过诉讼解决，房地产开发公司拥有专业律师，专门负责处理消费纠纷，与消费者打官司。而消费者作为一个个体，弱势地位突出，诉讼耗时费力，成本大、时间长，消费者往往为了维护自身合法权益，要放弃大量时间和正常的生活，即使赢得了诉讼，也是身心俱疲，所以很多消费者因为害怕麻烦放弃了自已的权益，间接地助长了不法开发者的气焰。
　　对策：
　　1、国家加强宏观调控力度，发挥“看得见的手”之作用
　　房地产行业因其特殊性、市场初期不规范性，价格偏离了价值的轨道，市场规律不能完全发挥作用，需要政府有关部门适当进行宏观调控，充分发挥税收杠杆、金融机制的作用，兼用最高限价、投放惠民经济住宅等行政手段，有效解决房价虚高、炒房泛滥、质量低劣等热点问题，引导房地产行业健康稳定发展。同时，宏观调控的作用不可能一蹴而就，需要过程，需要制定长远目标。
　　2、监管部门实施全方位、动态监管，使违法行为无机可乘
　　一是要严格市场准入，杜绝无经营能力、无资质经营者进入市场，造成鱼龙混杂；
　　二是统一制定严密的预售、销售格式合同，对易引发矛盾和纠纷的模糊问题加以澄清，并应向弱势群体倾斜；
　　三是实行“巡查”，对商品房预售、建筑、售后进行全方位、多角度的动态监管；
　　四是加快信用体系建设，对信用等级差的企业加强监管；
　　五是建立透明信息平台，对侵权企业、行为、类型予以曝光，警示消费。
　　3、提高企业自律意识，自觉守法经营、诚信经营
　　一是在经营过程中要有长远发展目标，树立品牌意识，遵纪守法自觉自律，在开发、建设、销售、售后等各各环节严格执行国家标准，保证进入投放市场的商品房质量；
　　二是自觉承担社会责任，通过商品房交易成为满足社会、企业、消费者各自需要的多赢平台。
　　4、引导消费者科学理性消费，提高自我保护意识
　　政府相关职能部门要通过开展消费知识专题讲座、发放宣传材料、咨询答疑等活动。让消费者掌握选购商品房有关的法律法规、常识、技巧等知识，提高消费者选购、识别商品房的能力，增强防范意识，加强维护自身合法权益保护能力，引导消费者科学理性消费，为消费者营造放心消费环境。
　　5、构筑保护消费者合法权益的绿色通道
　　首先，国家要对商品房市场进行宏观调控。采取商品房限价以及加大中低端市场供应等措施。
　　其次，各级政府有关部门要坚持以科学发展观统领经济发展全局，按照立足科学发展、着力创新，相互协调社会各方面的力量，建立健全完善的消费者维权体制机制，为开创消费者权益保护工作新局面服务。

（责任编辑：中大编辑）