价格鉴证师

法院于2005年3月10日依法查封另外一宗房地产，同日委托某市价格认证中心对查封的房地产现时价值进行鉴定。

一、鉴定人员经勘验调查，发现该宗房地产既无收益，市场交易又较少，因此，拟采用成本法进行价格鉴定,获取资料数据如下:

1.房屋于2000年3月10日建造竣工，建成2年后才补办好土地使用权手续，土地使用年限为40年，房屋为砖混结构，耐用年限为50年;

2、房地产现时土地取得费用为2万元，开发成本为20万元，其他税费(含利润)为8万元;

3、现场实物勘验时，采用打分法。房屋结构、装修、设备部分损耗率得分分别为10%、12%、10%，三部分打分权数取定为0.8、0.1、0.1;

4、使用年限法和打分法加权平均的权数取定为0.4、0.6。

二、测算过程

1、重置价格的确定

重置价格=土地取得费用+开发成本+其他税费(含利润)=12+20+8=40(万元)

2、成新率的确定

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=45/(5+45)×100%=90%

3、鉴定价格(现时价值)的确定

鉴定价格(现时价值)=重置价格×成新率=40×90%=36(万元)

案例分析：

一、此案例鉴定既无收益，市场交易又较少的房地产价格采用成本法较适宜。如：政府办公楼、工业厂房、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园等房地产的价格鉴定。

二、成本法中如何准确求取重置价格和成新率是关键。该案例对重置价格的求取正确，但成新率的确定错误。

(一)应用使用年限法和实物打分法加权平均求取综合成新率。

(二)采用使用年限法计算时，对尚可使用年限确定错误。

三、利用使用年限法和实物打分法加权求取综合成新率，在日常的鉴定业务中是非常适用的(亦可二者取其一，但两种方法兼用更为准确和有说服力)。对房屋的打分，通常也是按照结构、装修、设备三大部分进行。

四、在使用年限法中确定使用年限后时，注意土地使用权年限对房屋耐用年限的影响。当土地使用权年限小于或等于房屋耐用年限时，通常采用土地使用权年限进行测算;当土地使用权年限大于房屋年限时，通常采用房屋耐用年限进行测算。该案例中，土地使用权剩余年限为37年，而房屋剩余年限为45年，所以，应采用37年为尚可使用年限，采用42年为总使用年限。

五略

六、正确测算过程如下：

(一)重置价格的确定

重置价格=土地取得费用+开发成本+其他税费(含利润)=12+20+8=40(万元)

(二)综合成新率的确定

1使用年限法

成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%=37/(5+37)×100%=88.1%

2打分法

成新率=1-损耗率=1-(10%×0.8+12%×0.1+10%×0.1)=89.8%

综合成新率=88.1%×0.4+89。8%×0.6=89.12%

3鉴定价格(现时价格)的确定

鉴定价格(现时价值)=重置价格×综合成新率=40×89.12%=35.648(万元)

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