价格鉴证师

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3、土地权属

(1)土地所有权

全民和集体所有：城市市区归全民;农村和城郊归集体;宅基地和自留地归集体

(2)划拨土地使用权

无偿划拨

没有使用期限的限制;单独划拨土地使用权不得转让;不得单独设定抵押权;不得单独租赁

可以由县级以上政府依法批准划拨的情况：

①国家机关和军事用地②城市基础设施和工业事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目④其他

(3)出让土地使用权(p67)

土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。

集体土地经过依法征用转为国有土地后，土地的使用权才可以有偿出让。

使用权出让，可以采用白面、招标或双方协议等方式

土地使有权最高出让年限：

a居住用地70年

b工业用地50年

c科教文卫体50年

d商业、旅游、娱乐40年

e综合或其他50年

4、土地使用权价格的特点

(1)不由生产成本决定

(2)由土地的需求决定

(3)明显的区域性，不同地段的土地使用权价格相差巨大，是由级差地租形成的

(4)价格的上涨性

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