价格鉴证师

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问题内容：

某开发区完成土地开发后，土地开发程度已达到“七通一平”。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩，土地开发为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利，土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率为10%，土地还原利率为8*。

试根据以上资料，对该开发区出让土地的单位面积的价格进行鉴证(要求先列出出计算公式，再分步计算)。

答案解析：

(1)计算土地取得费：15×15=225(元/平方米)

(2)计算土地开发费：10×15=150(元/平方米)

(3)计算利息：

利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225×[(1+1%)20-1]+150×[(1+1%)10-1]=65.24元/平方米)

(4)计算利润：

利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率=(225+150)×20%=75(元/平方米)

(5)计算土地增值收益：

土地增值收益=(土地取得费用+土地开发费+利息+利润)×土地增值收益率=(225+150+65.24+75)×20%=103.05(元/平方米)

(6)计算无限年期开发区土地的单位地价

无限年期开发区土地的单位地价=土地取得费用+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=618.29(元/平方米)

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（责任编辑：vstara）

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