价格鉴证师

多项选择题

1.集体所有的土地依照法律属于村民集体所有，其具体原则包括(　　)。

A. 出卖、出租住宅后，再申请宅基地的，不予批准

B.农村村民建住宅使用耕地的，报县级以上人民政府批准

C.使用原有的宅基地，村内空闲地和其他土地的，由县级人民政府批准

D.乡(镇)公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，由县级以上地方人民政府批准

【答案】ABD

【解析】C项，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，应由乡级人民政府批准，而非县级人民政府;

2.以出让方式取得土地使用权，但不可以转让的情况包括(　　)。

A.共有土地未经共有人书面同意

B.成片开发的土地虽达到建设用地条件，但建筑工程未达到25%以上

C.对土地权属有争议

D.未领取权属证书

E.未按出让合同约定支付全部出让金

【答案】ACDE

【解析】根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》有关规定，下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让。a.以出让方式取得土地使用权的，应按合同约定开发，并要支付土地使用权出让金且取得土地使用权证书;b.属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上;c.属于成片开发土地的，应形成工业用地或其他建设用地条件。②共有房地产，未经其他共有人书面同意的;这里的共有指房屋所有权、土地使用权归两个或两个以上权利人共同拥有;共有房地产权利行使需经全体共有人同意。③权属有争议的。④未依法登记领取权属证书的。B项，对成片开发的土地，达到工业用地或其他建设用地条件的，就可以转让;房屋建筑工程的转让才需完成开发投资 总额的25%以上。

3.影响住宅用地使用权价格的主要区域因素有(　　)。

A.交通便捷程度

B.地块形状因素

C.基础设施和公用设施

D.环境质量

E.规划限制

【答案】ACDE

【解析】影响住宅用地土地使用权价格的区域因素主要有位置、交通便捷程度、基础设施、公用设施、环境质量、规划限制、其他因素等。B项，地块形状因素为个别因素。

4.下面有关土地使用权的说法中，错误的有(　　)。

A.对土地使用权的价格鉴证应根据土地的地理位置、用途、周围坏境等因素进行

B.出让土地使用权要求土地使用者向国家支付土地使用权出让金

C.划拨土地使用权是一种无偿使用办法

D.建设用地的土地使用权一般采取无偿使用办法

E.以划拨形式取得的土地使用权，应单独设定抵押权

【答案】CDE

【解析】C项，我国的划拨土地使用权一般是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得的，这里的“无偿”是指土地使用者未向政府交纳出让金;D项，目前，建设用地的土地使用权一般采取有偿使用办法;E项，以划拨形式取得的土地使用权，不得单独设定抵押权。

5.土地的分类，可按(　　)标准来分。

A.社会经济用途

B.经济地理位置

C.开放程度

D.土地的面积、地形、地质

E.开发趋势标准

【答案】ABCE

【解析】土地的分类可以按社会经济用途、经济地理位置、所有权归属、利用程度、开放程度与开发趋势标准划分。

6.土地的特性包括自然特性和经济特性两个方面，其中自然特性主要表现在(　　)。

A.土地面积的有限性

B.土地的地理位置的可变性

C.土地的不可替代性

D.土地空问位置的固定性，即不可移动性

E.土地的承载能力的有限性

【答案】ACD

【解析】自然特性表现在：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地的不可替代性，土地使用权的永续性和增值性等四个方面，而经济特性则主要表现在用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。B项是土地经济特性的表现;E项，土地利用得越好，越能提高它的生产力和承载力，会随着其开发利用程度的提高而增加其使用价值。

7.《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规规定(　　)。

A.单独的划拨土地使用权不得转让

B.以划拨形式取得的土地使用权可以单独设定抵押权

C.划拨土地使用权可以单独租赁

D.以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定的外，没有土地使用期 限的限制

E.依法取得了房屋所有权连同该房屋占有范围内的划拨土地使用权，可以设定抵押权

【答案】AE

【解析】B项，以划拨形式取得土地使用权的，土地使用权不得单独设定抵押权;C项，划拨土地使用权不得单独租赁;D项是《土地管理法》的规定。

8.按社会经济用途分，土地可分为(　　)。

A.交通运输用地

B.园林、风景游览用地

C.公用事业用地

D.闲置地

E.未开发的土地

【答案】ABC

【解析】土地按社会经济用途可分为工业用地，商业用地，交通运输用地，公用事业用地，文教、科技和卫生用地，行政事业机关用地，住宅用地，园林、风景游览区用地，特殊用地(军用设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地)等。D项是按利用程度分类;E项是按开发程度与开发趋势分类。

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