价格鉴证师

根据报名参加中大网校价格鉴证师培训学员在复习过程中遇到的问题以及网校名师的讲解，本站特别做了整理，以方便大家更好的备考2012年价格鉴证师考试。以下问题出处[价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务(全程强化班)]。

学员提问：老师您好，在本章节在的习题里有某建筑物抵押贷款i000万元，自有资本400万元，抵押贷款资本化率为10%，自有资金正常收益率为20%，则该建筑物的资本化率为( )。

【解析】

m=1000/(1000+400)×100%=71.43%

re=400/1400×100%=28.57%

r=m·rm +(1+m)re

r=10%×71.43%+(1+71.43%)×20%=7.143%+34.286%=41.429%

可是教材上的公式为 r=m·rm +(1-m)re

那么所得的结果是不是应该为r=10%×71.43%+(1-71.43%)×20%=7.143%+5.714%=12.86%

很快就要考试了，真不知道是您的答案错了，还是书上的公式错了，请您抽时间解答。

名师解答：学员您好!非常感谢您的提问，您的计算是正确的，课件已改正，祝您学习愉快!

相关内容：三、建筑物成新率的确定

(一)建筑物成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准日价值与起全新状态重置价值的比率。

建筑物的成新率是反映价格鉴证对象的鉴证基准价值与其全新状态重置价值的比率。它的大小直接影响价格鉴证值的大小。在价格鉴证操作实务中，房屋建筑成新率的评定主要采用使用年限法。使用年限法是指利用建筑物的实际已使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为建筑物的有形损耗率，据以确定成新率的一种方法。使用年限法的操作要领是，价格鉴证人员应依据对价格鉴证对象现场勘察结果及调查了解价格鉴证对象使用、修缮维护情况，估算出价格鉴定对象的尚可使用年限，然后依据核实后的已使用年限计算出价格鉴证对象的寿命年限。由于房屋建筑使用时间长，要准确预测它的尚可使用年限是很困难的。由于国家对建筑物使用寿命尚无统一标准，因此，要求价格鉴证人员要有相当丰富的实践经验。在具体估算时，要结合建筑物的设计使用年限、实际建造质量以及房屋建筑的结构类型和具体用途来评定。

各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：

1.钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年;

2.钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架一剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房 35年，非生产用房60年;

3.砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年;

4.砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30 年，非生产用房50年：

5.砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

6.砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

7.砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年;

8.简易结构：0年。

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（责任编辑：xll）

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