价格鉴证师

案例分析题

1、某价格鉴证机构受某法院的委托对××市××区××路××号地块进行价格鉴证，委托机关出具的委托书表明;该次鉴证的价格鉴证基准日为2010年5月4日，该地块于2000年5月4日由××股份有限公司从××市土地管理局(现名为××市房屋土地资源管理局)以出让方式取得。该价格鉴证机构经过现场勘察和市场调查决定采用基准地价修正法和假设开发法对鉴证标的进行价格鉴证，其中采用基准地价修正法求得的土地价格总价为23767.42万元，采用假设开发法时选取鉴证标的周围的住宅小区凯旋花苑作为比较案例，求得的土地价格总价为31216.4万元，由于两者相差较大，所以决定保守地采用基准地价修正法。求得的23767.42万元为鉴证标的在鉴证价格基准日的价格，写入价格鉴证结论，并以此于2010年5月10日出具了价格鉴证结论书，送达了委托人。一方案件当事人对鉴证结论存有异议，于是向复核裁定机构提出复核裁定。

请根据上述资料回答下列问题：

1.基准地价修正法与市场法存在什么关系?采用市场法需要进行哪些方面的修正?

2.已知土地法定使用最高年限为50年，土地收益率为7%，则鉴证标的的使用年限修正系数K为多少?

3.案例中采用假设开发法的价格鉴证是否存在不妥之处?如果存在，应怎样改善?

4.该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是否有不妥之处?

5.提出复核裁定时出具的复核裁定委托书应包括哪些内容?

答案：1.从方法论的角度看，基准地价修正法是市场法的一个特例。采用市场法需要进行以下几方面的修正：

(1)交易情况修正：交易情况修正就是要剔除比较案例交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几方面：①有一定利害关系的主体之间的交易;②交易时有特殊动机，如急于出售或购买;③买方或卖方不了解市场行情。

(2)交易日期修正：交易日期修正是修正比较案例成交时问与价格鉴证标的交易时间差异对地价的影响。

(3)区域因素修正：区域因素修正内容主要有繁华程度、交通状况、基础设施状况、环境质量等。

(4)个别因素修正：个别因素修正的内容主要包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等。

2.该鉴证标的于2000年5月4日取得，而价格鉴证基准日为2010年5月4日，可知到价格鉴证基准日已使用10年，剩余使用年限为40年，根据使用年限修正系数公式：

K=[1-1/(1+r) ]/[1-1/(1+r) ]

可知该鉴证标的的使用年限修正系数为：

K=[1-1/(1+7%) ]/[1-1/(1+7%) ]=0.966

3.存在不妥之处。在假设开发法中，确定鉴证标的的开发价值仅选用一个案例依据不充分，应该选择三个或三个以上的比较案例。

4.该价格鉴证机构对两种方法得到的价格鉴证结果的处理是不妥的。如果两种方法鉴证的结果相差过大，应该首先分析一下鉴证过程中某种方法是否存在错误或者偏差，对存在的问题进行修正，最后按照一定的方法取两个结果的加权平均数作为价格鉴证结论。

5.复核裁定委托书应包括以下内容：

(1)提出复核裁定的主要理由;

(2)提出复核裁定主要理由的依据，以及收集依据及取证过程;

(3)收集依据及具体经办人签名;

(4)涉案物品价格鉴证复核裁定委托书须加盖单位公章。

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（责任编辑：zyc）

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