价格鉴证师

案例分析：

三、指出下列价格鉴证技术报告(片断)中存在的错误，加以改正，并计算出正确结果(因前面错误导致的错误只算一个错误)。(20分)

案例提示：

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000㎡，预计售价3000元/㎡。该项目于2007年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/㎡，管理费为建筑费的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投A40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000㎡建筑面积按3000元/㎡预售。开工后第二季度结束时，项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为：一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000㎡的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在2008年1月1日的价格。

采用假设开发法进行价格鉴证。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.665%。设项目在2008年1月1日价格为V，估算如下：

1.计算开发完成后的价值

3000×000÷(1+1.665%)=14754340(元)

2.计算建筑费

1200×5000×30%÷(1+1.665%0.5=1785200(元)

3.计算管理费

1785200×%÷(1+1.665%)n 5=88526(元)

4.计算销售税和销售费用

14754340×(6%+3%)÷(1+1.665%)=1306143(元)

5.计算利润

(V+1785200+88526+1306143)×0%=0.2V+635973.(元)

6.计算项目价格

V=发完成后的价值-建筑费-理费-售税和销售费用-润 =14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-815643

解得：V=8965690(元)

答案：

1.计算管理费错误，应为：1785200×5%=89260(元)。

2.计算销售税费和销售费用错误，应为：14754340×(6%+3%)=1327891(元)。

3.计算利润错误，应为：(P+1785200+89260)×20%=0.2P+374892(元)。

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（责任编辑：wrr）

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