价格鉴证师

位置、面积、地形地质、地块形状、土地利用

6、土地使用权价格体系

(1)基准价格

(2)标定地价

(3)出让底价

(4)转让价格

(5)出租价格

二、土地使有权价格鉴证的程序

三、土地使用权价格鉴证的市场法

(一)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法适用条件

土地使用权价格鉴证的市场法，是将价格鉴证标的与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已经进行交易的类似土地的已知价格，修正得出标的价格的方法。

适用条件是：市场有足够多的交易案例

应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，在对交易案例进行修正时，需要修正的因素包括四种：交易情况、交易日期、区域因素和个别因素

(二)熟悉：土地使用权价格鉴证的市场法的操作步骤

1、收集交易资料，确定比较案例

收集资料：

应用市场法对土地使用权进行价格鉴证，需要收集的交易资料包括：交易价格;交易日期;交易状态;交易双方;成交情况;地上附属物;周围环境。

确定案例：

选取的供比较交易案例应该与标的具有相关性和替代性，交易案例应符合下列条件：

(1)与标的用途相同

(2)与标的交易类型相同

(3)为正常交易

(4)与标的所处区域相近，个别条件相近

(5)交易时间与标的基准日接近

2、(掌握)修正交易情况，剔出案例价格中的特殊交易因素

(1)有一定利害关系的主体之间的交易

(2)交易时的特别动机，比如急于出售

(3)买方或卖方不了解市场行情

(4)其他

3、(掌握)修正交易日，使之接近基准日

4、(掌握)修正区域因素

需要考虑的因素：繁华程度、交通状况、基础设施、环境质量

四、土地使用权价格鉴证的收益法

(一)熟悉：收益法的基本含义和公式

基本含义：通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地使用权价格的方法。

理论依据：地租理论和生产要素分配理论

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（责任编辑：xll）