价格鉴证师

安全利率：1年期国债利率或者银行存款利率

3、复合投资收益率法

将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率

4、资本收益率排序插入法

找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将鉴证对象与其比较，确定资本化率。

如果容易获得可靠的市场资料，市场提取法是一种有效而使用的方法。安全利率加风险调整值法，是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，关键是使风险调整值得确定。通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。

例题20：资本化率的本质是( )。

A.利息率

B.投资收益率

C.项目风险率

D.一年期存款利率与风险报酬率之和

答案：B

例题21：某建筑物抵押贷款I000万元，白有资本400万元，抵押贷款资本化率为10%，自有资金正常收益率为20%，则该建筑物的资本化率为( )。

A.8%

B.10%

C.12.86%

D.14.29%

答案：D

资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险大小直接相关。由于房地产具有位置固定等特点，其系统风险因不同地区而异，而个别风险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其资本化率不尽相同。在求取资本化率时，应注意价格鉴证对象在地区、用途、时间等方面的差异。资本化率应按下列方法分析确定： 1.市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房屋建筑的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 2.安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据价格鉴证对象所在地区的经济现状及未来预测、价格鉴证对象的用途及新旧程度等确定。 3.复合投资收益率法：将购买建筑物的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算： R=M'RM+(1一M)RE 式中：R--资本化率(%); M--贷款价值比率(%)，抵押贷款额占房地产价值的比率; RM--抵押贷款资本化率(%)，第一午还本息额与抵押贷款额的比率; RE--自有资本要求的正常收益率(%)。 4.投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将价格鉴证对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。在实际价格鉴证中，容易获得可靠的市场资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法;安全利率加风险调整值法，更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，这里的技术关键是风险调整值的确定，在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与建筑物的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，它们之间的关系应按下式确定：式中：R0--综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的价格鉴证： RL--土地资本化率(%)，适用于土地价格鉴证： RB--建筑物资本化率(%)，适用于建筑物价格鉴证：卜_土地价值占房地产价值的比率(%); 卜建筑物价值占房地价值的比率(%)： L+B=100% 用收益法鉴证房地整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑物的净收益余值，使用相应的方法进行价格鉴证。

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第三章

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（责任编辑：xll）

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