价格鉴证师

(三)收益年限的确定

1、单独土地和建筑物的价格鉴证，分别根据土地使用年限和建筑物耐用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

2、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限≥土地使用年限，根据土地使用年限确定收益年限，选用相应的有限年限的计算公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销。

3、土地与建筑物合一的鉴证对象，建筑物耐用年限<土地使用年限，采用下两种方式：

(1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获益的年限，选用对应的有限年的收益公式，净收益不应扣除建筑物折旧和土地取得费的摊销;然后再加上土地使用年限超出建筑物耐用年限的土地使剩余使用年限价值的折现值。

(2)未来可获收益年限设想为无限年，选用无限期计算公式，净收益中扣除除建筑物折旧和土地取得费的摊销

1.对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。 2.对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销。 3.对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理： (1)先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。 (2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用摊销。

收益法举例

因执行案件需要对某大厦(写字楼)进行价格鉴证。

价格鉴证过程如下：

(一)收集有关资料 1.大厦总建筑面积为l0000m2，使用面积约为建筑面积的 75%。 2.假定在未来收益期限内租金保持不变。根据调查，同一地段同档次写字楼按使用面积计算的日租金平均标准为4元/平方米，出租率参照相近商圈写字楼中等出租率，取出租率为 60%。(具体过程略) 3.根据有关造价资料，建筑物原值取3000万元。 4.依该市有关规定，房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的l.2%缴纳。 5.其他税费(包括营业税、城市建设及教育附加税、土地使用税等)约为总收入的6%。 6.管理费用：包括空调、电梯等设备维修费用和水电费用、人员工资和不可预见费用等，按总收入的40%估算(具体过程略)。

(二)计算年收益 1.计算年总收益。年总收益=10000×75%×60%×4.0×365=6570000(兀) 2.计算年总费用。 (1)管理费用：包括空调、电梯等设备维修费用和水电费用、人员工资等费用，按总收入的40%估算。每年管理费=6570000×40%=2628000(元) (2)房产税。每年房产税=30000000×(1-30%)×1.2%=252000 (元) (3)其他税费。每年其他税费=6570000 X 6%=394200(元) (4)年总费用=2628000+394200+252000=3274200(元) 3.计算年纯收益。年纯收益=年总收益一年总费用 =6570000-3274200 =3295800(元)

(三)确定折现率

折现率确定采用市场法.根据调查选取了6个交易实例及其取平均数l2%作为折现率。

(四)计算剩余收益

年限为35年(剩余土地使用年限为35年) 房地产价值：329581 =26944826(元)

相关文章：

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义第六章

2012年价格鉴证师考试价格鉴证理论与实务章节讲义汇总

关注： 价格鉴证师考试试题   最新考试动态 价格鉴证师辅导资料 报考指南

（责任编辑：xll）

共4页,当前第3页  第一页  前一页  下一页