价格鉴证师

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房地产价格

土地价格

一、土地管理制度

(一)土地的社会主义公有制

土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

l 城市市区土地：国家所有，国务院代表国家行使所有权;

l 农村、城市郊区(除法律规定属国有的外)：农民集体所有;

l 宅基地、自留地、自留山：农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理

国家为公共利益需要，可以依法征收集体所有的土地，使土地所有权发生转移，成为国有土地。

(二)国有土地有偿使用制度

除在法律规定范围内划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

l 居住用地：70年

l 工业用地：50年

l 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年

l 商业、旅游、娱乐用地：40年

l 综合或其他用途：50年

(三)土地用途管理

国家编制土地利用总体规划，按用途将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

(四)严格的耕地保护制度

十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。

1、 基本农田保护区

现行《土地管理法》规定，下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，并进行严格管理：

经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;

有良好的水利与水土保持设施的耕地;

正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;

l蔬菜生产基地;

农业科研、教学实验田;

国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

2、 占用耕地补偿制度

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

二、土地价格分类和特点

(一)土地价格分类

按土地开发程度，土地价格可分为生地价格和熟地价格;

按土地出让方式不同，土地价格可分为拍卖出让土地价格、招标或挂牌出让土地价格和协议出让土地价格;

按土地用途不同，土地价格可分为住宅用地价格、工业用地价格、商业用地价格、旅游娱乐用地价格和综合用地价格;

 按照市场交易时序，土地价格可分为土地一级市场价格、土地二级市场价格和土地三级市场价格。

一级市场价格：政府向土地使用者有偿出让土地使用权的价格;

二级市场价格：开发经营者将开发后的土地和建筑转让给使用者的价格;

三级市场价格：将土地使用权和房产产权再进行买卖、租赁、抵押等的价格。

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（责任编辑：xll）