房地产经纪人

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第三节 商品房销售管理

一、商品房预售的概念

商品房销售包括商品房预售和商品房现售。商品房预售产生于20世纪80年代初，世界上有许多国家和地区也都有类似制度。1994年《城市房地产管理法》从国家法律上确立了商品房预售许可制度。《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第131号)对商品房预售管理机构、预售许可制度的实施和监管作出了具体规定。在存量房尚未基本满足社会需求，且直接融资渠道尚未充分形成的情况下，商品房预售制度对解决住房总是发挥了重要作用。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市达90%以上。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

例题：规定商品房预售实行预售许可制度的法律是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．《城市房地产管理法》 B．《城市房地产开发经营管理条例》

C．《城市商品房预售管理办法》 D．《城市房地产转让管理规定》

答案：A

解析：《城市房地产管理法》规定：商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。

二、商品房预售的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(2)持有建设工程规划许可证；

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

例题1：商品房预售的条件之一是：投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上，并有确定的( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．后续开发资金和施工措施 B．后续开发资金和质量保障措施

C．施工进度和竣工交付日期 D．施工和质量保障措施

答案：C

解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

三、商品房预售许可

《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。

《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：

(1)商品房预售许可申请表；

(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

(3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；

(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明；

(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；

(6)商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；

(7)其他有关资料。

例题：房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A．国有建设用地使用权证书 B．工程施工合同 C．建设工程规划许可证

D．房屋拆迁许可证 E．建设工程施工许可证

答案：ABCE

解析：《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表；(2)开发企业的《营业执照》和资质等级证书；(3)土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；(4)投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；(6)商品房预售方案；(7)其他有关资料。

四、商品房预售合同登记备案

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记等手续可以委托代理人办理，委托代理人办理的，应当有书面委托书。

例题1：商品房预售合同应由( )向登记部门登记备案。（2004年房地产经纪人制度试题）

A．购房人 B．房地产开发企业

C．购房人和房地产开发企业 D．购房人或房地产开发企业

答案：B

解析：房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

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