房地产经纪人

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房地产经纪人考试经纪实务讲义笔记

可行性研究

1.可行性研究的概念

(1)可行性问题的范围：可行性研究人员在做可行性研究时，往往根据他们的专业背景，选择他们所熟悉的方法。因此，建筑师关注的焦点往往在于项目所在地的自然条件和工程结构，规划师关心的是土地利用规划和城市建设规划。

同样，投资分析师往往从金融角度来回答项目的可行性问题。而一个项目可行必须是：在项目所在地的各种限制条件下，满足自然可行;在法律、法规和土地利用限制条件下，满足法律可行;财务方面的可行及技术可行。

(2)可行性研究的价值：最初的决策一旦错误，项目一旦定下来，接下来的项目策划和销售策划不管做得多么高明，都回天乏力了。这就是房地产，投入资金数额巨大，表现能力差，一旦错了第一步，那就步步错。

这也就是房地产可行性研究的价值所在，避免开发不该开发的项目。

(3)可行性研究应尽量避免以下问题：

①房地产投资企业的领导主观意志影响研究的客观性;

②项目研究人员的专业水平低;

③可行性研究人员与项目有利益关系;

④房地产开发商不重视可行性研究。

2.可行性研究的过程

可行性研究从广义上来讲包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目的评估和决策4个工作阶段，从狭义上来讲是指详细可行性研究。

(1)投资机会研究：在可行性分析专业人士考虑企业目标和项目可能产出的结果之前，投资目标本身应给予明确界定。

美国房地产投资分析专家詹姆斯·格拉斯坎普认为可以将房地产可行性分析分解成三类问题：

①在预先确定的地块上，研究开发类型。这时，企业已经选定了一个地块，要研究的是在各种开发类型中选择一个最能满足企业目标的开发类型。在这种情况下，地块的自然条件和法律约束以及根据经济环境确定的区位条件就构成了分析的出发点;

②预先确定的投资类型，寻找合适的地块;

③在投资资金确定的情况下寻找投资机会。投资机会研究阶段投资估算的精确度为±30%。

(2)初步可行性研究：对某投资项目产生投资意向后，房地产投资商应要求对方提供较详细的项目背景资料，然后派人到项目所在地组织专家进行周密的调查取证，先进行初步可行性分析，然后才进行全面的项目前分析。

具体分析内容有：

①初步可行性研究的角度与方法。项目分析的角度与方法决定了房地产项目前分析的质量。可行性研究的结论能否更接近事实，关键就在于怎样选取项目分析的角度;

②识别各种限制条件;

③初步财务可行性。

(3)详细可行性研究：是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

主要内容有：

①项目概况;

②开发项目用地的现状调查;

③市场需求和竞争分析。这部分内容是整个可行性研究的重中之重，市场需求预测和竞争情况分析准确与否直接关系项目的发展前景;

④成本估算;

⑤项目开发组织机构形式研究;

⑥开发建设计划及销售计划;

⑦项目经济及社会效益分析;

⑧结论及建议。

(4)项目的评估和决策：按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。

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