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第三节 国有建设用地

《物权法》对建设用地作了如下规定：

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 、

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照《物权法》第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

一、建设用地审查报批程序(熟悉)

1.用地预审

建设项目可行性研究论证时，建设单位必须向土地行政主管部门提出建设用地预审申请。可行性研究报告报批时，必须附有土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。凡应进行预审的建设项目，未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不受理建设用地申请。

建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：

(1)申请预审的正式文件;

(2)项目建议书批复文件;

(3)建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型等;

(4)单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。

2.申请用地

建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查。建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附下列材料：

(1)建设单位有关资质证明;

(2)项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件;

(3)土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告;

(4)初步设计或者其他有关材料;

(5)建设项目总平面布置图;

(6)占用耕地的，必须提出补充耕地方案;

(7)建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告。

3.上报审批

市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。各项方案经批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。

注：建设用地项目呈报材料"一书四方案"包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。

例题：某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)在A省B市，拟建一经济适用住房小区，小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地。(2001年房地产估价师制度试题)

1.甲公司合法取得该地块的土地使用权(建设用地使用权)，应( )。

A. 向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经B市人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

B.向B市的土地管理部门提出用地申请后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权出让手续

C.向B市的规划管理部门批准用地申请后，经国务院批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

D.向B市的规划管理部门申请用地规划并经批准后，经A省人民政府批准办理农用地转用手续，缴纳相关费用后，到B市土地管理部门办理土地使用权划拨手续

答案：B

解析：根据"小区占地面积为44公顷，其中10公顷系市区的土地，其余为基本农田以外的耕地"。也就是需征收基本农田以外的耕地34公顷，征收基本农田以外的耕地不超过35公顷以及农用地转用手续，由省级政府审批，

4.组织实施

经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门应当公布规划要求、使用条件，确定使用方式，并组织实施。

5.颁发《建设用地批准书》

以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。

以划拨方式取得国有土地使用权的，市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。

通过招标、拍卖方式取得国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

例题：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由( )与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。

A.市、县人民政府 B.市、县人民政府土地行政主管部门

C.市、县人民政府规划行政主管部门 　D.市、县人民政府建设行政主管部门

答案：B

解析：以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。

二、临时用地(了解)

临时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、构筑物而引起的使用土地的行为。临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

临时用地一般包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中设置的临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场，运输道路和其他临时设施用地，工程建设过程的取土弃土用地;架设地上线路、铺设地下管线和其他地下工程所需临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括：厂址、坝址、铁路、公路选址等需要对工程地质、水文地质情况进行勘测，探矿、采矿需要对矿藏情况进行勘查勘探所需临时使用的土地等。

1.临时用地报批

在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。

2.签订临时用地合同

临时用地经批准后，应当签订临时用地合同，并给土地的所有权人和原使用权人的损失予以补偿。临时用地合同是约定土地所有权人和临时用地的使用权人的权利、义务的规范文件。因临时用地有一些要求：如临时用地的用途、使用期限、使用后的恢复措施、土地补偿等，都必须通过合同双方约定，并严格执行。如改变临时用地合同中的某些条款，也要经双方协商后重新签订临时用地合同或签订临时用地的补充合同。临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同约定收取临时用地补偿费。如临时用地对原土地使用者造成损失的，由土地行政主管部门用收取的临时用地补偿费予以补偿。如果使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同，并收取临时用地补偿费。

3.临时用地的使用

临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。不得建永久性的建筑物及其他设施。使用结束后，将土地的临时建设的设施全部拆除，恢复土地的原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。临时用地的期限一般不超过2年。临时用地不超过2年的，使用的具体期限可以在临时使用土地合同中由双方约定。临时用地确需超过2年的，必须经过批准，通过双方的合同约定，或2年后重新办理临时用地手续。

抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

例题1：下列关于临时用地的表述中，错误的是( )。 (2009年房地产经纪人制度试题)

A.使用期限一般不超过2年 B.可改变批准的用途

C.不得修建永久性建筑 D.不得从事经营性活动

答案：B

解析：临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

例题2：下列关于临时用地的表述中，正确的是( )。(2007年房地产经纪人试题)

A.临时用地的期限一般不超过1年 B.临时用地不需签订土地使用合同

C.临时用地上不得修建永久性建筑物 D.临时用地的用途不受约束

答案：C

解析：临时用地经批准后，应当签订临时用地合同。临时使用土地者应当按照合同约定的用途使用土地，不能将临时用地改为永久性建设用地。临时用地的期限一般不超过2年。

例题3：下列关于临时用地的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产经纪人试题)

A.使用期限一般不超过两年 B.可改变批准的用途

C.不得修建永久性建筑 D.不得从事经营性活动

答案：B

解析：临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

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