房地产经纪人

第一节 中国现行土地制度概念(熟悉)

《宪法》、《物权法》和《土地管理法》规定了中国行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。

全面理解和正确认识中国现行土地基本制度，需要把握下列内容：

(1)全部土地都为社会主义公有制。《土地管理法》第二条规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制"。

(2)土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制制两种。

《土地管理法》第二条规定："中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。"

(3)土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定："全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。"

例题：国有土地所有权由( )代表国家行使。(2008年房地产估价师制度试题)

A.国务院 B.国务院土地行政主管部门

C.市、县人民政府 D.市、县人民政府土地行政主管部门

答案：A

解析：《土地管理法》第二条规定："全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。"

(4)土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列三种：①村农民集体;②村内两个以上农民集体;③乡镇农民集体。农民集体所有的土地，属于本集体成员集体所有。《物权法》第六十条规定："对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：①属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权;②分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;③属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

(5)城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定："城市的土地属于国家所有。"《土地管理法》第八条更明确规定："城市市区的土地属于国家所有。"这里所说的城市是指国家设立市建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。如1989年公布的《城市规划法》指出："本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。"这里所说的市区与统计口径上的市区也不相同，不包括城市郊区。《中国城市统计年鉴》等使用的市区一词，指的是城市行政区划内除市辖县以外的区域，包括城区和郊区。

建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于其所说的农村和城市郊区的范畴。关于镇的土地所有权问题，1982年11月26日第五届全国人民代表大会第五次会议《关于中华人民共和国宪法修改草案的报告》指出："草案第十条中原来是把镇的土地和农村、城市郊区一律看待的。全体讨论中有人指出，全国各地情况不同，有些地方镇的建制较大，今后还要发展，实际上是小城市。因此删去了有关镇的规定。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。"

1998年12月27日颁布的《土地管理法实施条例》(国务院令第256号)第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：①城市市区的土地;②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;③国家依法征收的土地;④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

注：关于集体土地和国有土地的法律依据：

1、《宪法》第十条规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"第九条规定："矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。"

2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定(略)。

3、《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。

(6)农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《宪法》第十条规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"第九条规定："矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。"

(7)国家实行国有土地有偿使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

(8)国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

(9)国家实行不动产登记制度。《物权法》第六条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。"目前，县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，核发证书。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

此外，按照国家有关规定，取得国有建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过国家出让方式取得;②通过行政划拨方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。

例题1：国有土地有偿使用的方式有( )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A.土地使用权出让 B.国有土地租赁

C.国有土地使用权作价出资 D.国有土地使用权作价入股

E.国有土地划拨

答案：ABCD

解析：在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过行政划拨方式取得;②通过国家出让方式取得;③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式);④通过土地或房地产租赁方式取得。

例题2：下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有( )。(2007年房地产经纪人制度试题)

A.我国实行土地的社会主义公有制

B.国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使

C.城市市区的土地属于国家所有

D.农村宅基地属于建房的村民所有

E.森林、山岭、草原都属于国家所有

答案：BDE

解析：《土地管理法》第二条规定："全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。"《宪法》第十条规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"第九条规定："矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。"

例题3：下列关于中国现行土地所有制的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.全部土地属于公有

B.城市市区的土地属于国家所有

C.城市郊区的土地全部属于集体所有

D.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

答案：C

例题4：《宪法》规定，属于集体所有的土地是( )。(2007年房地产经纪人制度试题)

A.国家依法征收的土地

B.农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地

C.宅基地、自留地、自留山

D.城市郊区土地

答案：C

解析：《宪法》第十条规定："农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。"

例题5：法律规定可以属于集体所有的自然资源有( )。(2007年房地产估价师制度试题)

A.森林 B.矿藏 C.水流 D.山岭 E.荒地

答案：ADE

解析：《宪法》第九条规定："矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。《物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。

例题6：根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。(2006年房地产估价师制度试题)

A.矿藏、森林、草原 B.水流、山岭、滩涂

C.森林、山岭、荒地 D.森林、水流、荒地

E.草原、滩涂、荒地

答案：CE

解析：《宪法》第九条规定："矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。"

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