房地产经纪人

第二节 集体土地征收

2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将原《宪法》第十条"国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用"修改为"国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿"。

2004年8月，《土地管理法》也作了修改，第二条第四款修改为："国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。"除个别条文外，《土地管理法》中的"征用"均改为"征收"。土地征收和征用都是为了公共利益的需要或者因抢险、救灾等紧急需要，都具有一定的强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。

《物权法》第四十二条第二款规定："征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。"

征收土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要;二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿;三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只是土地使用权改变了;征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。

例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。(2006年房地产估价师制度试题)

A.征收 B.征用 C.征收或者征用 D.征购

答案：C

解析：2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪法》第十条"国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。"改为"国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿"。

例题2：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。(2007年房地产估价师制度试题)

A.征收或者征用都是为了公共利益需要

B.征收或者征用都要依法给予补偿

C.征收是国家行为，征用是企业行为

D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变

E.征收是强制性的，征用是非强制性的

答案：ABD

解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移;征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

例题3：我国土地所有权发生转移的唯一方式是( )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A.划拨 B.出让 C.转让 D.征收

答案：D

解析：我国土地所有权发生转移的唯一方式是征收。

一、征收集体土地应遵守的原则 (了解)

在征收土地时。土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：①珍惜耕地，合理利用土地的原则;②保证国家建设用地的原则;③妥善安置被征地单位和农民的原则;④有偿使用土地的原则;⑤依法征地的原则。

1.珍惜耕地，合理利用土地的原则

土地是最珍贵的自然资源和最宝贵的物质财富，是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性。中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少;②耕地总体质量差;③生产水平低;④退化严重，后备资源不足。在征收土地时，必须坚持"一要吃饭、二要建设"的方针，必须坚持"十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地"的基本国策。

2.保证国家建设用地的原则

在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。

3.妥善安置被征地单位和农民的原则

妥善安置主要包括四个方面：①对征收的土地要适当补偿;②对因征地给农民造成的损失要适当补助;③对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排;④要妥善安置征地范围内的拆迁户。由于中国地域辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准不应简单统一。但补偿、补助要适当，不能因为征收土地而降低被征地农民的生活水平。

4.有偿使用土地的原则

有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价出资、入股等。由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。对此，《城市房地产管理法》已有明确规定。

5.依法征地的原则

建设单位因城市建设征收土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。

例题：下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是( ) 。(2006年房地产经纪人制度试题)

A.珍惜土地，合理利用土地 B.满足建设用地需要

C.依法征地 D.有偿使用土地

答案：B

解析：在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：①珍惜耕地，合理利用土地的原则;②保证国家建设用地的原则;③妥善安置被征地单位和农民的原则;④有偿使用土地的原则;⑤依法征地的原则。

二、征收集体土地的政策规定(熟悉)

《土地管理法》对征收土地的有关问题作了明确规定。

1.征收土地的范围

国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。

2.征收土地批准权限的规定

(1)征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批;

(2)征收农用地的，应办理农用地转用手续;

(3)基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批;

(4)其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

例题1：征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。(2009年《土地管理基础与法规》试题)

A.征收基本农田5亩 B.征收基本农田以外的耕地45公顷

C.征收园地600亩 D.征收集体建设用地45公顷

E.征收未利用土地50公顷

答案：AB

解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡;(3)其他土地超过70h㎡的。1亩=0.0667公顷。

例题2：征用( )，不需国务院批准。 (2001年房地产估价师制度试题)

A. 基本农田10公顷以下的

B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的

C. 基本农田以外的耕地超过70公顷的

D.其他土地不超过35公顷的

E.其他土地超过70公顷的

答案：BD

解析：这里的"征用"应理解为"征收"。征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。

例题3：某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。开发公司征用该片土地应报( )审批。(2007年房地产估价师制度试题)

A. Z县人民政府 B.Y市人民政府 C.X省人民政府 D.国务院

答案：C

解析：这里的"征用"应理解为"征收"。1公顷=15亩，360亩=360÷15=24公顷，也就是征收基本农田以外的耕地24公顷，未超过35公顷，应由省级政府审批。

3.建设单位申请征地不得化整为零

一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。

4.对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助

征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

5.临时用地必须办理报批手续

工程项目施工，需要材料堆放场地、运输通路和其他临时设施的用地，应尽可能在征收的土地范围内安排，确需另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议后方可用地。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。临时用地期满后，应将场地清理并按用地协议支付一切费用，土地管理部门同时注销其临时用地使用权。临时用地超过批准的时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。

例题：征收土地时，应由用地单位向被征地单位和农民支付( )。

A.土地补偿费 B.安置补助费

C.各种税费 D.青苗补偿费

E.地上附着物补偿费

答案：ABDE

解析："各种税费"是不用向被征地单位和农民支付的。

6.全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地

全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准;经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。这样规定是为了适应城乡横向经济联合，促进地方经济发展，既体现了占用农地必须遵守的原则，即须经批准方可用地，同时又体现了用地的灵活性，即联营企业用地，可以不改变土地权属性质。

例题：下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中，正确的是( )。(2004年房地产估价师制度试题)

A.由全民所有制企业向有关部门提出用地申请

B.经批准使用的土地，必须按照国家建设用地的规定征地

C.不计算土地补偿费和各种补助费

D.农村集体经济组织可按照协议将土地使用权作为联营条件

答案：D

解析：由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。

7.征收土地时必须进行征地公告

被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。

(1)征收土地公告应包括下列内容：

1)征收批准机关、文号、时间和用途;

2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;

3)征地补偿标准和农业人口安置途径;

4)办理征地补偿的期限、地点。

(2)征地补偿安置方案公告应包括下列内容：

1)被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置农业人口的数量;

2)土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式;

3)安置补助费的标准、数量、支付对象和方式;

4)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;

5)农业人口具体安置途径;

6)其他有关征地补偿安置的措施。

(3)未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。

8.合理使用征地补偿费

建设用地单位支付的各种劳动力的就业补助和应发的各种补偿及其他费用，应按有关规定管理和使用。耕地占用税用于土地开发和农业发展;菜地基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理;征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支。各级人民政府和土地管理部门，严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。

例题：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，( )日内应以书面或其他形式进行公告。

A.7 B.10 C.15 D.30

答案：B

解析：被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。

三、征收集体土地补偿的范围和标准(掌握)

根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。

例题：《土地管理法》规定，征收耕地的补偿费用不包括( )。

A.土地补偿费 B.土地使用费 C安置补助费 D地上附着物和青苗的补偿费

答案：B

解析：土地使用费不属于征收耕地的补偿费用范围。

(一)土地补偿费

土地补偿费是征地费的主要部分。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。土地补偿费的标准为：

(1)征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。

(2)征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。

(二)安置补助费

国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。

安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。

征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。

在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。

(三)地上附着物和青苗的补偿费等费用

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上(下)管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种莱的商品菜地或养殖鱼、虾的精养鱼塘。

(四)临时用地补偿

经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。

(五)合理使用土地补偿费、安置补助费

土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

例题1：下列关于征收土地的表述中，正确的是( )。(2006年房地产估价师制度试题)

A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍

B.安置补助费只能发放给安置单位

C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

答案：C

解析：在人均耕地特别少的地区，按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

例题2：某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是( )。(2005年房地产估价师制度试题)

A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人

B.该耕地的土地补偿费最少为60万元

C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费

答案：D

解析：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。国家建设征收土地，用地单位除支付补偿费外，还应当支付安置补助费。

例题3：征收集体土地，土地补偿费应当归( )所有。 (2005年房地产估价师制度试题)

A.县级以上人民政府土地管理部门 B. 乡(镇)人民政府

C.农村集体经济组织 D. 土地使用者

答案： C

解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。

例题4：下列关于征收集体土地的补偿费用的表述中，正确的有( )。(2006年房地产经纪人制度试题)

A.土地补偿费归农村集体组织所有

B.安置补助费不得发放给农民个人

C.地上附着物和青苗补偿费归农村集体组织所有

D.地上附着物和青苗补偿费归农民个人所有

E.地上附着物和青苗补偿费归其所有者所有

答案：AE

解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

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（责任编辑：中大编辑）