房地产经纪人

三、综合分析题(共20题，每题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(一)

周×委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人李×经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，周×同意购买。于是李×与×房地产开发公司于2009年4月12日签订《×市内销商品房预售合同》。周×将佣金交给李×，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2009年10月18将周×所购商品住房交付其使用。

81.周×与×房地产经纪公司之间的业务关系属于( )。

A.代理

B.居间

C.经纪

D.代办

82.李×与周×在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有( )。

A.拟采用的经纪合同类型

B.佣金标准

C.服务标准

D.周×与×房地产经纪公司的佣金分成

83.李×在与×房地产开发公司进行业务洽谈时为确保周×了解和掌握该开发公司的主体资格、生产经营状况及信誉，应查验公司的( )证件。

A.营业执照

B.商品房预售许可证

C.建筑工程施工许可证

D.售楼说明书

84.《商品房预售合同》应由( )向政府管理部门登记备案。

A.周×

B.李×

C.×房地产经纪公司

D.×房地产开发公司

85.周×取得所购商品住房所有权的日期为( )的日期。

A.商品房预售合同签订

B.商品房预售合同生效

C.周×所购商品房住房竣工

D.取得房屋权属证明

(二)

A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40hm2，其中5hm2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2010年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。

86.A以出让方式获得丙小区土地使用权应当由( )批准。

A.乙市土地管理部门

B.乙市人民政府

C.甲省人民政府

D.国务院

87.A预售商品房时，应当具备( )等条件。

A.取得土地使用权证

B.投入资金达到工程建设总投资20%

C.取得建设工程规划许可证

D.取得商品房预售许可证

88.B代理预售商品房必须向购房人出示( )。

A.商品房预售许可证

B.商品房销售广告

C.房屋综合验收合格证明

D.A出具的商品房销售委托合同

89.签订的商品房预售合同应当向( )行政主管部门备案。

A.工商

B.土地

C.房产

D.建设

90.C收到A规划设计变更书面通知之日起( )日内未作出书面同意的视为接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

91.A在销售商品房时应当缴纳( )。

A.营业税

B.城市维护建设税

C.契税

D.房产税

(三)

王某欲购买一套商品住房。看中了某个商品住宅项目找到该项目售楼处，向销售人员咨询了如下问题。假设你是该销售人员，予以回答：

92.购买其中标价3000元/m2、面积为100m2的一套住房，如果按要求交付了20%的首付款，余款全部向银行抵押贷款，贷款期为10年，按月等额偿还，月还款额为( )元(假定银行贷款年利率为50/4)。

A.2000.0

B.2500.0

C.2546.6

D.2590.0

93.购买上述住房所需的贷款额不知能否足额贷到，银行确定其最高贷款金额的依据是( )。

A.不超过按照最高偿还比率计算出的金额

B.不超过按照最高贷款价值比率计算出的金额

C.不超过住房公积金的最高贷款限额

D.不超过购房首付款的3倍

94.购买上述住房的购房款可以采用下列方式支付，如果不考虑支付能力，对购房人最有利的付款方式是( )(假定年折现率为5%)。

A.现在一次性付款价格优惠5%

B.首付20%，余款分两期每隔半年支付一次

C.首付10万元，余款分两期每隔半年支付一次

D.一年后一次性付款不给优惠

95.向银行申请抵押贷款，银行通常要求借款人购买有关保险，其理由是( )。

A.用以抵押的房地产有可能毁损、灭失

B.用以抵押的房地产的价值有可能因经济不景气而降低

C.借款人有可能死亡丧失劳动能力

D.借款人可能因失业等而不能获得预期收入

(四)

某市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发建设一大型商业用房;通过出让方式获得5hm2土地，支付土地出让金4200万元。甲公司为了融资，将该土地使用权抵押给乙建设银行;获得2500万元贷款，并办理了抵押登记。当工程建设一段时间后，甲公司归还了乙建设银行的贷款，又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给丙工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金。商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，甲公司改为一部分自主经营，一部分出租抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由丁公司竞得，拍卖价款为2.1亿元。请回答以下问题：

96.甲公司将该土地使用权抵押给乙建设银行，办理抵押登记时，除提交抵押当事人的法人资格证明，抵押登记申请书外，还需提交( )。

A.房屋所有权证

B.国有土地使用权证

C.抵押合同

D.国有土地使用权出让合同

97.甲公司和乙建设银行的抵押关系应在当地( )办理抵押登记。

A.土地管理部门

B.房产管理部门

C.建设主管部门

D.银行管理部门

98.甲公司和丙工商银行的抵押关系应在( )办理抵押登记。

A.土地管理部门

B.房地产管理部门

C.建设行政主管部门

D.规划行政主管部门

99.拍卖该房地产，并由丁公司竞得，那么需办理( )手续。

A.签订商品房买卖合同

B.办理注销登记

C.办理变更登记

D.办理转移登记

100.甲公司转让该房地产时，应当缴纳( )。

A.土地增值税

B.契税

C.土地使用税

D.营业税

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