房地产经纪人

第七节 房地产经营管理(掌握)

一、房地产开发项目转让

(一)转让条件

1.以出让方式取得的土地使用权

《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

(1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;

(2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。

2.以划拨方式取得的土地使用权

《城市房地产管理法》第40条规定了以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。

(1)由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金;

(2)可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

例题1：下列房地产项目中，不得转让的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.已完成开发投资总额35%的高档公寓项目

B.已支付全部土地出让金并取得建设用地使用权证书的成片开发工业用地

C.已支付全部土地出让金，尚未取得建设用地使用权证书的成片开发建设用地

D.未竣工已预售的商品房

E.少数共有人己书面表示不同意转让的共有房产

答案：BCE

解析：《城市房地产管理法》第39条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。 (1)要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让; (2)要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。

(二)转让的程序

《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

例题：转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(2003年房地产估价师制度试题)

A、30 B.45 C.60 D.90

答案：A

解析：《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

二、商品房交付使用

(1)房地产开发企业按期交付符合交付使用条件的商品房。房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

(2)房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。

例题：房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。(2009年房地产估价师制度试题)

A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》

C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》

答案：A

解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

(3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照《商品房销售管理办法》第20条规定处理。

(4)房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

例题1：商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和( )。(2004年房地产经纪人试题)

A.《住宅功能保证书》 B.《住宅环境保证书》

C.《住宅寿命说明书》 D.《住宅使用说明书》

答案：D

解析：商品房交付使用时，房地产开发企业应当根据规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。

三、房地产广告

房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。1998年12月3日国家工商行政管理局发布了重新修订的《房地产广告发布暂行规定》，对房地产广告作了以下规范性的规定，

(一)房地产广告应当遵守的原则及要求

发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。未取得商品房预售许可的房地产开发项目，不得以"内部认购"、"内部认定"、"内部登记"等名目发布房地产广告。房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染;不得有悖社会良好风尚。

(二)禁止发布房地产广告的几种情形

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。虚假内容主要是指：向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理等。

凡下列情况的房地产，不得发布广告：

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;

(5)权属有争议的;

(6)违反国家有关规定建设的;

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

例题1：根据有关规定，可以发布房地产广告的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.在集体土地上建设的房屋 B.取得预售许可证的商品房

C.经验收不合格的商品房 D.权属有争议的房屋

答案：B

解析：下列情况的房地产，不得发布广告：(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的;(5)权属有争议的; (6)违反国家有关规定建设的;(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的;(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。

(三)发布房地产广告应当提供的文件

发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件，主要包括：

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(4)工程竣工验收合格证明;

(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府主管部门颁布的预售许可证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

(7)工商行政管理机关规定的其他证明。

(四)房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(1)开发企业名称;

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;

(3)预售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

例题：甲房地产中介公司代理预售某楼盘，并发布该楼盘销售广告，该广告必须载明的内容有( )等。(2006年房地产经纪人试题)

A.房地产开发企业名称 B.甲房地产中介公司名称

C.预售许可证号 D.装修及其标准

E.规划设计单位名称

答案：ABC

解析：房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：①开发企业名称;②中介服务机构代理销售的，载明该机构名称;③预售许可证书号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

(五)房地产广告的要求

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

例题：在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的( )来表示。(2004年房地产经纪人制度试题)

A、实际距离 B、时间距离 C.空间距离 D.心理距离

答案：A

解析：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

例题1：商品房预售广告中，不得涉及的内容是( )。(2008年房地产经纪人制度试题)

A.中介服务 B.房屋结构 C.装饰装修 D.物业管理

答案：C

解析：房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

(11)办理户口只能由政府有关部门依照规定进行。房地产广告中不得含有房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。依照法律法规和有关规定可以办理户口的房地产项目，广告中有关办理户口的内容应当表述清楚、明白，标明有关规定的出处或者相关条件，不得使人产生误解。

(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

(13)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

例题1：下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有( )。(2007年房地产估价师制度试题)

A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号

B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称

C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D.在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理"农转非"的内容

答案：ACE

解析：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，不得发布房地产广告。房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。

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（责任编辑：中大编辑）