房地产经纪人

三、商品房屋租赁合同当事人的权利义务

(一)出租人的权利义务

1.出租人的权利

根据房屋租赁合同，享有租金收益权是出租人最基本的权利，承租人逾期不缴纳房租则出租人有权单方解除合同。

2.出租人的义务

除当事人另有约定外，出租人主要承担以下义务：第二节商品房屋租赁合同

(1)提供符合要求的房屋及其附属设施

出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据常理以及公序良俗原则，房屋及其附属设施除符合约定的特殊要求外，至少应当不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、财产安全的隐患。

(2)对房屋进行维修

出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。租赁期间出租人对房屋及其设备应及时、认真地检查、修缮，保证房屋的使用安全及正常使用。当租赁物出现故障时，承租人应及时通知承租人在合理期

限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

(二)承租人的权利义务

1.承租人的权利

承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。如出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效;承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

2.承租人的义务

(1)交付租金

承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，双方可以协议补充。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(2)合理使用、善意保管房屋

承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。但是，经出租人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物。租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。

(3)相赁关系终IE时归还房屋

租赁期间届满或一方违约而致房屋租赁合同解除时，承租人负有返还房屋的义务。

四、商品房屋转租

商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房屋再出租的行为。

(一)转租要求

1.须经出租人书面同意

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。

2.转租期限不得超过原合同规定的期限

承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。

除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

(二)转租效力

承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

五、商品房屋租赁合同的解除

合同解除指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，合同关系提前消灭。根据行使解除权的主体为双方还是一方，可分为双方解除及单方解除。双方解除，又称协议解除、合意解除，是指合同的双方当事人依双方的合意，使原合同的效力溯及消灭。单方解除是根据当事人一方的意思表示而解除合同。根据解除条件，单方解除又可分为出租人单方解除与承租人单方解除。商品房屋租赁出租人及承租人单方解除的情形如下。

(一)出租人单方解除

出租人单方解除的情形主要有：

1、承租人将承担的房屋擅自转租的;

2.承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;

3.承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的;

4.承租人在合理期限内未支付租金的;

5.法律、法规规定的其他可以收回的。

发生上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此造成的损失。

(二)承租人单方解除

关于承租人单方解除，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

1.租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

2.租赁房屋权属有争议的;

3.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

相关推荐:

房地产经纪人基本制度与政策章节知识点汇总

13房地产经纪人《经纪实务》章节知识点汇总

2013年房产经纪人考试《经纪概论》考点汇总

2013年房产经纪人考试基本制度政策讲义汇总

更多关注：房产经纪人考试培训 辅导资料 房产经纪人考试准考证打印  短信提醒

（责任编辑：lqh）