房地产经纪人

《房地产基本制度与政策》是房地产经纪人考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了房产经纪人考试  《房地产基本制度与政策》考点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!  

第二节 商品房屋租赁合同

一、商品房屋租赁合同的概念及法律特征

(一)概念

商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

(二)特征

1.转移的是房屋使用权而非所有权

这是商品房屋租赁合同与商品房屋买卖合同的根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的，而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。

2.诺成、双务、有偿合同

商品房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。出租人通过移交房屋使用权而获取租金，承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权，双方当事人互负权利义务，为双务有偿合同。

3.实行登记备案制度

与其他租赁相比，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。

二、商品房屋租赁合同的内容

《城市房地产管理法》第五十四条规定："房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”房屋租赁关系的订立、变更、转让均应通过书面的房屋租赁合同加以明确约定。《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：

1.当事人姓名或者名称及住所。

2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况。

3.租金和押金数额及交付方式。房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一，是引起租赁纠纷的主要原因。因此，应当明确约定租金标准及支付方式。 .

4.租赁用途和房屋使用要求。租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。

5.房屋和室内设施的安全性能。

6.租赁期限。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。，’承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，征得出租人的同意，并重新签订租赁合同。

7.房屋维修责任。

8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。

9.争议解决办法和违约责任。

10.其他约定。

如有其它事项需做出约定的，也可在房屋租赁合同中写明，如房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

《商品房屋租赁管理办法》要求，建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。

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（责任编辑：lqh）

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