房地产经纪人

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2．拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得

房屋拆迁管理部门收到拆迁申请和规定提交的文件后，应对申请内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。审查内容主要是：申请人提供的文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。

经审查符合条件的，由房屋拆迁管理部门发给拆迁申请人《房屋拆迁许可证》。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。获得许可证后，拆迁申请人就成为拆迁人，其拆迁行为受法律保护。

房屋拆迁管理部门在发放《房屋拆迁许可证》时，应当依照《拆迁条例》的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门和拆迁人有责任向被拆迁人做好拆迁宣传和政策解释工作。

3．拆迁协议

《拆迁条例》规定，拆迁人与被拆迁人必须在规定的期限内，就有关问题签订书面协议。以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。

拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外，协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。

协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

例题：下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ )。

A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容

B．依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力

C．协议签订后，可以进行公证

D．协议应当向市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案

答案：D

解析： 协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。

4．拆迁的实施

拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。

自行拆迁，是指拆迁人自己实施拆迁工作，包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协议，组织拆除房屋及附属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。

在实践中，由于建设单位的建设项目一般是单一的，拆迁工作对其是非经常性工作，建设单位从事拆迁工作的人员对有关法律、法规、政策的生疏，对拆迁业务不熟悉，往往容易造成失误或损失。为了适应社会化、专业化生产的要求，由专门从事城市房屋拆迁的单位承担拆迁，有利于节约人力、物力和财力，减轻建设单位前期工作的负担。因此大多数拆迁人通过委托拆迁形式完成拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书。接受拆迁委托单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

例题1：甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竟买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司，丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。实施房屋拆迁时，拆迁必须在( )规定的拆迁范围和拆迁期限内进行。(2005年房地产经纪人制度试题)

A．建设工程规划许可证 B．建设用地规划许可证

C．房屋拆迁许可证 D．建筑工程施工许可证

答案：C

解析：拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁，不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。

5．拆迁补偿安置资金的监管

为了避免拆迁人出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金，损害被拆迁人的利益，政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此，《拆迁条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了"拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用"，"县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。"

二、城市房屋拆迁补偿与安置

(一)补偿对象

为保证被拆除房屋的所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。

(二)补偿方式

房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

货币补偿是指拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有了调换房屋的产权。但拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

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