房地产经纪人

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三、住房的供应体系

1、廉租住房。我国政府于1998年提出建立的构想，2003年进行了修订，于2007年11月进一步完善了廉租住房制度。

廉租住房制度是解决城市低收入家庭住房困难的主要途径。

廉租住房的保障方式实行货币补贴和实物配租等结合。

保障对象：是城市低收入住房困难家庭。低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租房转租、或者改变用途。

保障标准：根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租房保障面积标准。

程序：申请、受理、审核、公示及登记、轮候、签约。

保障资金：1年度财政预算安排的保障资金。2住房公积金增值收益余额。3土地出让净收益中安排的保障资金。4政府的廉租住房租金收入。5社会捐赠及其方式筹集的资金。

廉租住房来源：政府新建、收购的住房;腾退的公有住房;社会捐赠的住房;其他渠道筹集的住房。

廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，采取配套建设与相对集中建设相结合的方式。单套的建筑面积应当控制在50㎡以内。

2、公共租赁住房：政府提供政策优惠，限定套型面积和出租价格，主要面各低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。

对象：那些没有资格享受社会保障房、却又买不起商品房的群体，即所谓“夹心层“。刚参加工作的年轻人或刚归国的海个留学人才。

3、经济适用房：政府提供优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面各城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。

供应对象：城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

必须符合的条件：具有当地城镇户口;家庭收入符合最低标准;无房或现居面积低于政府规定的困难标准。

申请的程序：申请、审核及公示，轮候。

经济适用房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，单套建筑面积应当控制在60㎡左右。

购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易，满5年的上市转让需按差价向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先收回。

4、限价商品房。

5、市场价商品房。

四、住房公积金。

特点：强制性，互助性，保障性

作用：1有利于筹集建房资金。2促进住房消费的增长，活跃住房消费市场。3推进住房分配货币化进程，提高职工买房的支付能力。4有利于引导居民调整不合理的家庭生活消费结构，抑制通货膨胀。

住房公积金的管理机构：住房公积金管理委员会，住房公积金管理中心。

住房公积金管理的基本原则：住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运行、银行专户存储、财政监督。

目的：保障住房公积金规范管理和安全运作，实现住房公积金的保值、增值，维护住房公积金所有人的合法权益。

住房公积金的存款利率：职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息;上年结转的按结息目挂牌公告的3个月整存整取存利率计息。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人帐户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。

有下列情形之一的职工可以提取公积金：购买、建造、翻建、大修自住住房的;离休、退休的;完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;户口迁移所在的市、县或者出境定居的;偿还购房贷款本息的;房租超出家庭工资收入规定比例的。

住房公积金贷款每笔期限最长不超过30年，并不得长于借款人法定离休或者退休以后的5年。共同借款的，贷款期限最长不超过30年，并不得长于其中最年轻者法定离休或者退休以后的5年。

第四章 房地产开发

一、房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。(包括：开发投资决策，取得土地，项目立项，规划设计，土地开发，房屋建造，竣工验收，商品房销售，交付使用。)

特点：开民位置的固定性;开发市场的区域性;开发过程的时序性;受法规政策的影响;开民资金的巨大性;开发周期的较长性(单项开发一般需2-3年，综合性一般需4-5年，大规模项目需10年以上);开民投资的高风险和高回报性;开发投资的保值增值性。(保值增值性体现在：A由于土地的稀缺性，资源有限，致使土地价值不断上升。B一块生地开发成熟地，随着基础设施的建设和环境的改善会使土地的价值大幅提高。C随着经济的发展，人民生活水平的提高，房地产需求量的增加，房产价格总体也呈上升直争势。D当通货膨胀、银行存款利率下调较低时，投资房地产具有明显的保值增值作用。)

按开发对象分：土地开发，房屋开发，房地产综合开发

按开发主体分：独资开发，合资开发，合资合作和个体投资开发

按开发区域分：新区开发，旧区开发

按开发规模分：单项开发，成片开发

房地产开发的程序：投资机会的选择，决策分析，前期工作，建设和租售四个阶段。每个阶段的工作内容既有所不同，又紧密联系、相互衔接，其中有些是交叉进行的。(例如，在项目可行性研究期间，投资融资活动就着手进行了;在工程建设初期阶段，工程投资达到项目投资额的一定比例时，商品房预售就可以开始了。)

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（责任编辑：中大编辑）