房地产经纪人

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房产税及其起源

对房产征税的目房产税相关漫画的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。

起源

房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时，房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段，且名目繁多，如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等，这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍《周礼》上所称“廛布”即为最初的房产税。至唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属房产税性质。

1949年中华人民共和国建立后，政务院发布《全国税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人。

收益性物业管理费用的构成

收益性物业的物业管理费用由下列构成：

1、人工费。

2、公共部位、公共设施设备日常运作、维修及保养费。

3、绿化管理费。

4、清洁卫生费。

5、保安费。

6、办公费。

7、固定资产折旧费。

8、不可预见费。

9、法定税费。

10、企业管理费及利润。

11、保险费。

12、房产税。

物业管理经费的主要来源

为什么要收取住宅维修基金

凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金）。维修基金的使用管理执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房在销售时，购房者与售房单位应 当有关于维修基金缴交的约定。新房的购房者 应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维 修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体 业主共同所有，不计人住宅销售收入。维修基 金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房 地产行政主管部门确定。

公有住房售后的维修 基金来源于两部分：

（1）售房单位按照一定比 例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售 房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%. 该部分基金属售房单位所有。

（2）购房者按购 房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所 有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修 基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部 门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人 民政府批准后实施。

住宅小区物业管理公共性服务收费的费用构成

住宅小区公共性服务费用由九个部分构成：

（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（2）房屋共用部位、共用设备、设施日常运行维修（小修）及保养费；

（3）绿化管理费；

（4）清洁卫生费；

（5）保安费；

（6）办公费： 采集者退散

（7）物业管理单位固定资产折旧费；

（8）法定税费；

（9）合理利润

关于物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。一般而言，上述服务项目的收费标准大都由政府定价，当然不一定是逐项定价，大都是由物业管理企业根据其所提供的具体服务内容、标准、深度向政府物价部门提出物业管理费收取标准申请，经审查批准后确定出某一物业管理区域综合收费标准，物业管理企业一般就是按此标准向业主收取管理费。总的来说，考查物业管理费主要应从物业管理部门所提供服务的范围、内容、服务标准和深度等方面来考虑。还有，一般情况下，物业管理费中不包含电梯费。

另外，需要说明的是，上述物业管理的内容及项目都是指房屋的共用部位和共用设施设备及公共环境范围内的管理服务，而业主自用部位和自用设施设备的管理服务则不包含在内。当然，业主若需要个别的专项服务，可与物业管理部门联系，协商解决，业主应承担相应的管理服务费。

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