房地产经纪人

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五、商品房现售（掌握）

商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合以下条件；

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；

(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(4)已通过竣工验收；

(5)拆迁安置已经落实；

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；

(7)物业管理方案已经落实。

例题：商品房现房销售应具备的条件有( )。（2007年房地产经纪人制度试题）

A．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

B．持有建设工程规划许可证

C．已通过竣工验收

D．物业管理方案已落实

E．取得商品房销售许可证

答案：ABCD

解析：《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括"取得商品房销售许可证"。

六、商品房销售代理

房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。

(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

例题：房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）(2009年房地产估价师制度试题)

答案：√

解析：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

七、商品房销售中禁止的行为

2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)规定：

(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。

(4)商品住宅不得分割拆零销售。

注：《商品房销售管理办法》第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

2005年5月9日发布的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋权属证书之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

八、商品房买卖合同

房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，2000年原建设部、国家工商行政管理局对原于1995年颁布的《商品房购销合同示范文本》进行了修订，并更名为《商品房买卖合同示范文本》(以下简称《示范文本》)。

1．商品房买卖合同应包括的主要内容

(1)当事人名称或姓名和住所；

(2)商品房基本情况；

(3)商品房的销售方式；

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

(5)交付使用条件及日期；

(6)装饰、设备标准承诺；

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

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