房地产经纪人

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房地产投资项目经济评价指标和方法

房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，如静态投资回收期、投资利润率等。而且不同类型的房地产投资项目所适用的评价指标和方法可能不同。但这里仅对其中最主要、最常用的净现值、内部收益率和动态投资回收期作一简要介绍。

(一)净现值

净现值(NPV)又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。其计算公式见教材133页。

计算净现值具体有两种方式：一是先分别计算现金流入量的观值和现金流出量的现值，然后由现金流入量的现值减去现金流出量的现值，即得出净现值。二是先计算净现金流量，然后计算净现金流量的现值，即得出净现值。一般来说，第二种方式要简便一些。

投资者可接受的最低收益率，也称为投资者所要求的最低收益率、投资者的最低满意收益率、投资者的最低期望收益率，或投资者设定的目标收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下：

如果NPV≥0，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果NPV<0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰。

例1—10见教材134页。

(二)内部收益率

内部收益率(IRR)又称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。计算公式见教材135页。

为了求取IRR，是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法，即IRR是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。

IRR通过线性内插法求取的计算公式见教材135页。

求出内部收益率IRR后，将其与基准收益率iC相比较，判断项是否可行如下：

如果IRR≥iC，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果IRR

例1—11见教材136页。

题目：(A/P，I，n)称为(　)系数。

A.等额支付终值系数

B.等额支付现值系数

C.偿债基金系数

D.资金回收系数

答案：(D)

内部收益率法与净现值法的主要区别：

1.净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。所以，内部收益率比净现值有更直观的吸引力。断言一项投资的内部收益率是30%，比指出其净现值是1200万元可能得到更多的信息。

2.净现值法需要预先确定一个折现率，而这个折现率在事先往往是很难确定的;内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。

内部收益率法存在的问题：

内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。

这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设;二是多重根的问题。

采用内部收益率法对项目进行比较时，隐含了这样一个假定，即资金以内部收益率再投资。而在净现值法中，是假定资金以投资者可接受的最低收益率再投资。

(三)动态投资回收期

投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。

用于衡量投资项目初始投资回收速度的评价指标称为投资回收期(PT)。

计算投资回收期的起始时间有2种：一种是从投资开始时算起，另一种是从项目建成时算起，计算时应予以说明。

动态投资回收期的计算公式见教材137页。

动态投资回收期通常以年表示，其详细计算公式为：

动态投资回收期=[累计净现金流量折现值开始出现正值的年数一1]+[上年累计净现金流量折现值的绝对值÷当年净现金流量的折现值]

求出投资回收期后，判断项目是否可以接受的标准通常有下列3种：(1)认为投资回收期越短越好;(2)投资回收期短于项目的寿命期即可以接受;(3)投资回收期短于基准投资回收期即可以接受。

求出动态投资回收期PT，将其与基准投资回收期PC比较，判断项目是否可行如下：

如果PT≤PC，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果PT>PC，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰。

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（责任编辑：何以笙箫默）