房地产经纪人

房地产基本制度与政策是房地产经纪人考试科目之一，为了您更好的备考2014年房地产经纪人考试，小编整理了房产经纪人考试相关资料，希望能给您的备考带来一定的帮助! 

第二节 房屋登记相关规定

一、房屋登记的范围

《物权法》、《城市房地产管理法》，特别是《城乡规划法》的颁布实施，对完善和建立城乡统筹管理体制，实行城乡一体化的房屋登记创造了积极的条件。依据《物权法》、《城市房地产管理法》和《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规，原建设部制定的《房屋登记办法》，其适用范围既包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时，《房屋登记办法》还规定，具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。国土资源部印发了《土地登记办法》。

二、房屋登记机构

《房屋登记办法》规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。依据上述法律、法规的规定，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关，其他部门登记和发放的房屋所有权证书，不具有法律效力，不受国家法律的保护。

三、房屋登记的基本要求

(一)以共同申请为原则，以单方申请为例外

申请房屋登记原则上由有关当事人双方共同申请，但特殊情形下，也可以单方申请。《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形有：因合法建造房屋取得房屋权利;因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;因继承、受遗赠取得房屋权利;有《房屋登记办法》所列变更登记情形之一;房屋灭失;权利人放弃房屋权利;法律、法规规定的其他情形。

对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，所有权人记载为全体业主，但不颁发房屋权属证书。

(二)以查验申请资料为主，实施必要的实地查看

《房屋登记办法》对不同类型的房屋登记申请人应提供的材料作出了具体的规定。房屋登记机构在申请人提交申请材料时应当查验登记材料是否齐全、是否符合法定形式，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。

在作好材料查验、事项询问的基础上，依据《物权法》的要求，《房屋登记办法》还规定，房屋所有权初始登记、在建工程抵押登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，以及法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记事项，房屋登记机构应当实地对拟登记的房屋进行实地查看。

(三)按房屋基本单元进行登记

房屋按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。《房屋登记办法》规定：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记;非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

四、房屋登记的种类

根据《房屋登记办法》，房屋登记包括

(一)房屋所有权登记

房屋所有权登记是指，房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为。房屋所有权登记分为：房屋所有权初始登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权注销登记。房屋所有权初始登记是指新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。房屋所有权变更登记是指，房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更，房屋门牌号码的改变，路名的更改，房屋的翻、改建或添建而使房屋面积增加或减少，部分房屋拆除等。房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。房屋所有权注销登记是指，因房屋或土地灭失、放弃房屋所有权等情形，导致丧失房屋所有权等而进行的登记。

(二)房屋抵押权登记

房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等的事项在登记簿上予以记载的行为。房屋抵押权登记分为：一般抵押登记和最高额抵押登记。一般抵押登记包括：房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记。最高额抵押登记包括：房屋最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权变更登记、房屋最高额抵押权转移登记、房屋最高额抵押权确定登记。

(三)地役权登记

地役权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地和供役地登记簿上予以记载的行为。

(四)房屋其他登记

其他登记是指，上述房屋登记类型以外的，等房屋登记。

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（责任编辑：xy）

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