房地产经纪人

房产经纪人考试基本制度与政策精选知识点

 (四)产权调换房屋差价的结算

产权调换注重的也是房屋的价值。尽管以实物形式体现，实质上是按等价交换的原则，由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即等价原则，所以，从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是等价的。

(五)拆迁安置

对于拆除租赁房屋，《拆迁条例》规定了解除租赁协议的处理方式。即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁补偿前，已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，实质上相当于非租赁房屋的补偿、安置根据《拆迁条例》的规定，对所有人进行补偿、安置;当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

例题1：甲的房屋出租给乙，租期5年。一年后甲又将该房屋抵押给银行，期限3年，并办理了抵押登记。因城市改造的需要，该房处于拆迁范围，将被拆除。下列表述中，正确的有( )。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，该房屋不能拆除

B.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，应当采取产权调换方式补偿

C.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，甲可用拆迁补偿款清偿抵押债务

D.若甲与银行未达成解除抵押关系协议，该房屋不能拆除

E.若甲与乙未达成解除租赁关系协议，拆迁人应直接将拆迁补偿款支付给银行

答案：BC

解析：对于出租人与承租人达不成协议的，为了保障承租人的权益不受损害，《拆迁条例》规定实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。

(六)安置房屋的质量要求

拆迁安置房屋的质量和安全性能，直接关系到被拆除房屋使用人的切身利益。长期以来，部分拆迁人为了节约成本，提供的安置用房质量、功能、环境等方面都比较差，给房屋使用人的生活带来极大的不便，有的甚至严重违反国家强制标准，存在严重的安全隐患。所以，《拆迁条例》明确了安置用房的质量安全标准。明确要求相关的管理部门要按各自的职责，确保安置房符合城市规划，符合有关勘察设计、建筑施工、建筑材料与构配件等的国家、行业标准或规范，并经竣工验收。

(七)特殊情况的拆迁补偿、安置

1.产权不明确房屋的补偿、安置

产权不明确的房屋是指无权属证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权的合法所有人或因产权关系正在诉讼的房屋。

由于房屋产权的不确定性，补偿安置的主体也就不能确定。但是，拆迁实施中不能因为其主体不明确，就降低或不对此类房屋进行补偿。《拆迁条例》规定;“由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁”。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。拆迁人应当就被拆迁房屋向公证机关提交证据保全申请，并按公证机关规定的程序和要求办理公证，对公证机关出具的法律文书要立案归档以备查用。

例题：产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向( )办理证据保全。

A 、人民政府 B.公证机关 C.检察机关 D.人民法院

答案：B

解析：产权不明确的房屋在被拆除前，因为未进入法律程序，只有公证机关，才能办理证据保全。

2.抵押房屋的补偿、安置

设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：一是要认定抵押的有效性。按照《担保法》的规定，当事人以房地产进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;二是应当及时通知抵押权人，一般是接受抵押的银行;三是能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿抵押权人的，抵押权人按照《担保法》及有关法律规定，向抵押人进行追偿。

3.公益事业房屋及其附属物的补偿

公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多位本营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的;二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。

对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常用成本法评估。

例题：拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( )。(2003年房地产估价师制度试题)

A.产权调换 B.货币补偿 C.产权调换或货币补偿 D.不予补偿

答案：B

解析：拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

4.临时建筑的补偿及违法建筑

临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。超过批准期限的临时建筑在拆迁时，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，也应当按残存价值参考剩余期限给予适当补偿。

违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。作为拆迁人或者拆迁主管部门都没有权力认定。

在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿;对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。

例题1：房屋拆迁实施过程中，违法建筑应由( )认定。(2008年房地产经纪人制度试题)

A.拆迁人 B.拆迁主管部门

C.房地产登记机构 D.规划行政主管部门

答案：D

解析：违法建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违法建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。

编辑推荐：

2014年房产经纪人基本制度与政策精选知识点汇总

2014年房地产经纪人考试《制度与政策》资料详解汇总

2014年房地产经纪人考试培训零基础通关取证

更多关注：房地产经纪人考试介绍 考试培训 2014考试时间 免费短信提醒>>

（责任编辑：中大编辑）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页