房地产经纪人

(一)

某开发公司欲进行写字楼的开发建设，在对区域总体写字楼市场进行调查研究的基础上，决定将项目放在竞争不是特别激烈的H区，H区虽然不是黄金闹市区，但处在成长中的小型民营企业众多，了解到这些企业希望通过拥有自己的物业来减轻租金的负担，该开发公司于是将物业定位为实用型出售型写字楼，面积为100～150 m2之间，总价100万元起。但是项目推出以后，销售情况并不乐观。针对以上现象，试分析：

81.如果经判断认为是市场调查环节出现问题，则最有可能的是在市场调查环节忽略了( )。

A.需求调查

B.价格调查

C.产品调查

D.客户调查

82.项目的产品定位一般可以通过( )方法。

A.SWOT分析

B.建筑策划

C.市场分析

D.市场细分

83.房地产市场调查的一般内容应涉及( )。

A.需求调查

B.供给调查

C.产品调查

D.价格调查

84.本例中，对销售情况不乐观的情况经过分析，认为可能是市场调查和市场推广两方面出了问题，则这一种调查属于( )。

A.预测性调查

B.因果性调查

C.描述性调查

D.探测性调查

(二)

刘小姐有一处已出租的住房欲出售，委托某房地产经纪公司居间;1.销售，双方签订了《居间合同》。试分析：

85.房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间( )。

A.现场勘察物业

B.核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性

C.进行市场推广宣传

D.寻找客户

86.由于该房产属于已出租房产，经纪人必须( )。

A.向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优先购买权

B.应提前1个月通知承租方，征求其意见

C.告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止

D.要求出售方(刘小姐)与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金

87.( )是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。

A.市场推广

B.交易洽谈

C.促成交易

D.签约成交

88.如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则( )。

A.张先生必须立即交付定金

B.定金可由购房客户直接交给业主

C.定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主

D.此时，房地产产权证原件仍在业主手中

(三)

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得一居住用地的开发权，经过市场调研后拟订了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80 000 m2;方案二为投入 1.8亿元开发普通住宅建筑面积100 000 m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5 000万元;销路差的概率为40%，将会亏损3 000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3000万元;销路差的概率为20%，将会亏损1 000万元。

89.若甲公司选择方案二，其收益期望值为( )元。

A.2 000

B.2 200

C.2 400

D.3 000

90.在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为( )。

A.时间序列法

B.回归分析法

C.特尔菲法

D.销售人员意见综合

91.项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有( )。

A.销售速度与价格

B.市场营销敏感性

C.资金回笼速度

D.项目销售与租赁的比例

92.对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有( )。

A.销售价格

B.住房政策

C.位置与环境

D.客户状况

93.市场营销的具体职能包括( )做出市场营销计划，以及市场营销活动的组织、执行与控制等。

A.明确营销目标

B.预测市场行情

C.分析市场机会

D.制定营销策略

94.若甲公司开发普通住宅的成本加成率为30%，销售税费率为20%，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为( )元。

A.2 250

B.2 340

C.2 925

D.3 600

(四)

业主有一套房屋委托某经纪公司出租。租约1年，到期后客户主动退租，当客户退租后，业主打算出售该套房子，不再委托经纪公司出租了，于是经纪公司交还房屋给业主。可是在做物业交验时，业主发现房屋内冰箱由原来的海尔变成了其他品牌，台灯的灯罩没有了，厨房的壁砖有脱落，电视机也被经纪公司出租了，当即要求公司进行赔偿。经公司调查了解才知道，房地产经纪人在与客户做物业交验收房时，物业交验单上只写着“电视一台”、“冰箱一台”，并未详细标注房屋内电视、冰箱的品牌及状况，物业交验单上也没有注明台灯，更没有标明厨房的壁砖是否损坏。该经纪公司还发现电表箱钥匙已经丢失，而再打那位租房客户的电话时却怎么也联系不上了，公司只能承担这笔损失。

95.房地产经纪公司承担的物业全程出租代理时，应特别注意( )的填写。

A.租赁协议书

B.物业交验清单

C.租赁合同

D.违约合同

96.本案例存在的问题中，厨房损坏的壁砖应登记清楚( )。

A.厨房壁砖的数量、品牌

B.厨房壁砖的使用年限

C.厨房壁砖的保修年限，损坏由谁承担

D.是原来就损坏了还是后期由承租人损坏的

97.一个合格的、富有经验的房地产经纪人非常重视物业交验工作，积极协助交易双方完成交接手续，直至( )。

A.租赁双方交换钥匙

B.租赁双方签订退租协议

C.新业主同意签署租赁协议

D.新业主拿到钥匙

98.房屋租赁合同规定，应向承租方收取不等数额的押金，违约时作为一种担保，合同期满出租方应( )。

A.无息退还

B.加息退还

C.从租金中扣除

D.双倍退还

99.房屋租赁合同字迹清楚，尽量避免涂改，如有涂改，( )应该在涂改之处签字。

A.承租方

B.租赁房

C.双方

D.房地产经纪机构

100.在进行物业交验时应大体注意的问题包括( )。

A.准备好物业交验表

B.对屋内电器，最好带客户都试用一遍

C.将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行用品的检验和交接

D.如果经纪人不能到场，一定嘱咐交易双方将钥匙保管妥当

参考答案：

81. ABD 82.B 83.CD 84. ABC 85.C

86.BD 87.C 88.D 89.D 90. BC

91. BCD 92. CD 93.C 94. AB 95. D

96. B 97.B 98.C 99.BCD 100.ABC

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