房地产经纪人

《房地产基本制度与政策》是房地产经纪人考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了房地产经纪人考试《房地产基本制度与政策》知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第一章 房地产法律法规概述

一、内容提要：

1.房地产业

2.房地产法律体系

3.城市房地产管理法

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、房地产经纪活动相关法律的了解、熟悉和掌握程度。考试要求：

熟悉房地产业;熟悉房地产法的概念与调整对象;熟悉房地产法律体系;掌握城市房地产管理法相关内容。

第一节 房地产业(熟悉)

一、房地产业概述

房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。

房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方;房地产业是策划者、组织者和承担发包任务;建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。

房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，房地产市场基本上消失了，这个时期几乎没有房地产业，只有建筑业。

城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。

城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合—，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成厂土地使用权与所有权分离。主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人.有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。

二、房地产业的作用

房地产业与国民经济有着密切的联系，两者相互依存、相互促进，房地产业的发展既受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，又能促进国民经济的发展，使国民经济持续快速健康发展。房地产业有以下重要作用：

(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的—个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。

(4)可以加快旧城改造和城市墓础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

(7)可以增加政府财政收入。

随着国民经济和房地产业的进一步发展。二、房地产业的作用

房地产业与国民经济有着密切的联系，两者相互依存、相互促进，房地产业的发展既受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，又能促进国民经济的发展，使国民经济持续快速健康发展。房地产业有以下重要作用：

(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的—个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。

(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。

(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。

(4)可以加快旧城改造和城市墓础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。

(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。

(6)可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。

(7)可以增加政府财政收入。

随着国民经济和房地产业的进一步发展。

三、房地产业的行业细分

在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业;房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。

房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。房地产开发商主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。

物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。

房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价通常要求独立、客观、公正，而估价委托人(客户)有时要求高估或者低估房地产的价值，存在一定冲突。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。

房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。

例题：房地产服务业又分为( )。

A 房地产咨询

B 房地产估价

C 房地产经纪

D 房地产管理

E 物业管理

答案：ABCE

解析：物业管理是一种管理行为，不是房地产服务业。

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（责任编辑：rhj）