房地产经纪人

第六节 房地产开发项目管理(熟悉)

一、确定房地产开发项目的原则

(1)确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

(3)房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

例题：确定房地产开发项目，应当符合( )的要求。

A.土地利用总体规划 B.年度建设用地计划

C.城市规划 D.房地产销售计划

E、房地产开发年度计划

答案：ABCE

解析：根据"确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求"，因此，应选ABCE。

二、房地产开始项目建设用地使用权的取得

(一)建设用地使用权的取得方式

《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：

(1)《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

(2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定："经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应"。

注：1、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定，法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地，包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定，今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。

4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。

(二)建设条件书面意见的内容

《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或划拨的依据之一：

(1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

(2)城市规划设计的条件;

(3)基础设施和公共设施的建设要求;

(4)基础设施建成后的产权界定;

(5)项目拆迁补偿、安置要求。

例题：房地产开发项目建设用地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括( )。

A.国家机关用地，军事用地

B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

C.商业用房建设用地

D.城市基础设施用地和公益用地

E.经济适用住房建设用地

答案：ABDE

解析：商业用房建设用地使用权不能采取行政划拨方式，因此，应选ABDE

三、房地产开发项目资本金制度

1996年8月23日国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]35号)。该通知规定从1996年开始，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度，投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。

(一)项目资本金的概念

投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。

(二)项目资本金的出资方式

项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估作价出资。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

(三)房地产开发项目资本金

《城市房地产开发经营管理条例》规定："房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%"。2004年，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)印发以来，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例提高到不得低于35%。2009年5月25日，国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，该文件规定，"保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%"。

房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘"烂尾"等现象的发生。

注：关于普通商品住房：

1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)单套建筑面积在120㎡以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

2、目前，各地普通商品住房标准不一，

(1)乌鲁木齐规定，普通商品住房标准必须同时满足2个条件：单套住房建筑面积在140平方米以下(含140平方米);实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.4倍。

(2)常州市的普通商品住房原则上应同时满足;住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下。

例题1：2010年7月，某房地产开发公司投资开发建设一普通商品住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于( )万元。

A.4000 B.5000 C.6000 D.7000

答案：A

解析：国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。2亿元×20%=4000万元。

四、逾期开发的房地产开发项目的处理原则

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这样规定的目的是为了防止利用土地进行非法炒作，激励土地尽陕投入使用，促进土地的合理利用。

这里所指的满一年未动工开发的起止日是土地的使用权出让合同生效之日算起至次年同年同月同日止。动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。动工开发，必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因则不应当停工，如稍作启动即停工无期，不应算作开工。

《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：

(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。

(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。

(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发生不是开发商努力能解决的问题等。

例题：国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自( )之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。(2004年房地产估价师制度试题)

A.使用土地 B.土地使用权出让合同生效

C.土地使用权出让金缴纳 D.土地使用证取得

答案：B

解析：满1年未动工开发的起止日是自土地的使用权出让合同生效之日计算起至次年同月同日止。

五、房地产开发项目的质量责任制度(掌握)

(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。

例题：由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题，应首先由( )对购房者承担责任。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.施工单位 B.房地产开发企业 C.监理单位 D.房地产开发主管部门

答案：B

解析：房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。

(二)对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

应当注意以下几个问题：一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而，只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种，一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等，选择退房还是换房，权力在消费者。这样规定目的也是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。

例题1：下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中，正确的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)

A.购房人只能要求退房，不能要求换房

B.购房人只能要求换房，不能要求退房

C.购房人有权选择退房或换房

D.商品住房买卖双方协商选择退房或换房

答案：C

解析：选择退房还是换房，权利在消费者。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法，如双方协商换房等。

六、住宅质量保证和使用说明制度(掌握)

房地产开发企业应当在商品住房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

例题：房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。(2009年房地产估价师制度试题)

A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》

C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》

答案：A

解析：根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

(一) 《住宅质量保证书》

1.内容

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

2.保修项目和保修期

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

保修期自商品住宅交付之日起计算。

例题1：房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。(2009年房地产估价师制度试题)

A.竣工B.竣工验收 C.入住D.交付

答案：D

解析：房地产开发公司所开发的商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

(二)《住宅使用说明书》的内容

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性 能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

(2)结构类型;

(3)装修、装饰注意事项;

(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明;

(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项

(6)门、窗类型，使用注意事项;

(7)配电负荷;

(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

(9)其他需说明的问题。

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

例题1：房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从( )之日起计算。(2006年房地产估价师制度试题)

A.工程竣工 B.物业验收合格

C.购房人实际入住 D.开发企业向购房人交付房屋

答案：D

解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

七、项目手册制度

房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

房地产开发项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。其目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。政府行业管理部门的监控主要包括是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设，预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。 -

《房地产开发项目手册》是一种制度性、常规性的监控措施。通过项目手册的实施，可以加强对房地产市场的监测，及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，督促开发企业按城市规划实施开发，按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置;对工程进度、质量是否符合预售条件等进行审核，有效地防止楼盘"烂尾"等现象的发生。

例题：《房地产开发项目手册》是为了加强房地产开发项目的( )管理而设定的。(2005年房地产经纪人制度试题)

A.质量 B.资金 C.进度 D.动态

答案：D

解析：房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。

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（责任编辑：中大编辑）